Analiza creditului ipotecar în România și structura acestuia la BRD

CAPITOLUL 1 ASPECTE GENERALE PRIVIND CREDITUL IPOTECAR

Creditul ipotecar este principala formă de finanţare a proprietăţilor imobiliare alături de sursele proprii ale investitorilor.

Acordarea creditelor ipotecare se face pe baza unor condiţii generale de acordare, care se refera la: condiţiile de remunerare şi scadenţele de rambursare, proprietăţile ce servesc ca garanţie a rambursării creditului, penalităţile în caz de rambursare întârziată, rambursare parţială, rambursare anticipată, rambursare completă în avans, circumstanţele în care, prin nerespectarea condiţiilor de împrumut, debitorul poate pierde dreptul de proprietate.

Creditul ipotecar reprezintă un împrumut pe ipotecă, care poate fi însoţit fie de o dobândă fixă, fie de una variabilă sau poate fi pur şi simplu un împrumut pe ipotecă cu clauza rambursării progresive.

O trăsătură esenţială a creditului ipotecar rezidă în aceea că în cazul în care debitorul întâmpină anumite dificultăţi financiare sau se află în pragul falimentului, creditorul are dreptul de a-şi recupera împrumutul prin vânzarea proprietăţii debitorului.

1.1. Creditul ipotecar

Creditul ipotecar reprezintă forma principal de finanţare a tranzacţiilor cu proprietăţi imobiliare şi este influenţat de relaţia între beneficiile şi costurile aferente proiectului, gradul de risc implicat şi de alternativele viabile privind realizarea şi utilizarea locuinţelor.

Sistemul obligaţiunilor ipotecare s-a dezvoltat în Europa, în Polonia prin crearea în 1770, în zona Sileziei, a unui tip de bancă ipotecară cooperatistă denumită “Landschafen”, iar Franţa prin crearea în 1852 a “Credit Foncier de France”.

În Danemarca, primele emisiuni de obligaţiuni ipotecare datează din 1797. Piaţa ipotecară daneză este una dintre cele mai mari şi mai lichide din lume, din care 60% sunt obligaţiuni ipotecare şi 34% sunt obligaţiuni guvernamentale.

Deciziile băncilor de a avansa fonduri este determinată de soliditatea proiectului care urmează a se finanţa exprimată prin perspectivele de venituri, rentabilitatea investiţiei şi condiţiile din care decurg în special, rentabilitatea ratei dobânzii şi a puterii de cumpărare.

Evoluţia pieţei influenţează investiţiile în proprietăţi imobiliare prin gradul de certitudine şi perspectivele favorabile generale şi locale ale locuinţelor. Decizia de a folosi creditul ipotecar se fundamentează pe estimările profiturilor obţinute din costul resurselor împrumutate comparative cu veniturile aduse de resursele proprii.

În funcţie de evoluţia generală a economiei, statul va încuraja sau va îngrădi implicarea creditului ipotecar în finanţarea proiectelor de investiţii în proprietăţi imobiliare printr-o serie de măsuri precum nivelul ratei dobânzii, concesiunile de terenuri, taxele şi impozitele pe proprietăţi şi garanţiile ipotecare.

Problemele specifice finanţării ipotecare privesc atragerea economiilor, în volumul necesar şi la costuri care să permită încadrarea în parametrii financiari proiectaţi, dintre proprietăţile imobiliare existente şi finanţarea celor noi, aducându-se astfel noi competitori pe piaţă şi care se realizează prin două practici.

O primă modalitate se referă la protejarea proprietăţilor imobiliare vechi, prin blocarea finanţării proiectelor de investiţii noi, cu riscul de a pierde o piaţă pentru investirea fondurilor.

O a doua modalitate se referă la promovarea proiectelor noi de investiţii în proprietăţi imobiliare, cu riscurile aferente, dar în special cu cel al devalorizării celor vechi constituite deja, în majoritatea cazurilor, ca ipoteci la credite angajate pentru realizarea lor.

Finanţarea proprietăţilor imobiliare presupune, de asemenea, evaluarea riscurilor creditării ipotecare, iar analiza de risc a acestora va avea în vedere aspectele legate de natura proprietăţii, reglementările juridice în domeniu, piaţa ipotecară, fiecare element fiind important pentru decizia de creditare.

Creditarea ipotecară este o industrie în creştere la nivelul Europei. Volumul creditelor ipotecare active s-a dublat în perioada 1995-2008, ajungând la sfârşitul lui 2008 la 5,7 trilioane Euro, reprezentând în prezent aproximativ 47,5% din PIB-ul Uniunii, cele mai mari pieţe ipotecare fiind cele din Anglia, Germania, Franţa şi Olanda.

În Suedia, finanţarea este acordată de 5 instituţii specializate de credit ipotecar din care una este de stat, iar celelalte sunt bănci private.

În prezent, în Germania există 25 de bănci ipotecare, care ocupă o cotă de piaţă de 13% şi 3 bănci ipotecare mixte, cu o cotă de piaţă de 7%.