Prognoze ale pieței imobiliare ieșene pe bază observărilor din perioada 2012-2013

Prezenta lucrare îşi propune analizarea statistică a evoluţiei preţurilor apartamentelor din municipiul Iaşi într-o perioadă în care factori perturbatori precum inflaţia şi cursul valutar au un trend constant, fără variaţii notabile.

Culegerea datelor s-a realizat diferenţiat pe tipuri de apartamente şi amplasare, ca sursă fiind folosite anunţuri de mică publicitate din presa locală. După o analiză descriptivă pe zone şi categorii, folosind procedeul de analiză dispersională ANOVA se constată o diferenţiere a preţurilor după tipul apartamentului şi amplasarea acestuia.

În aceste condiţii separat pentru fiecare tip de apartament şi zonă de amplasare sunt propuse modele de regresie (cu o singură variabilă independentă - timpul) cât mai adecvate ulterior fiind estimaţi şi testaţi parametrii corespunzători.

În urma testării ipotezelor modelului de regresie se constată că în toate cazurile reziduurile sunt autocorelate, fapt generat în primul rând de sezonalităţi ale cursului valutar şi ale indicelui preţului de consum, componente intrinseci ale preţurilor cercetate.

Excluzând componenta sezonieră a erorilor sunt formulate prognoze pentru cazurile în care reziduurile sunt normale şi homoscedastice, iar ulterior acestea sunt confruntate punctual cu evoluţiile reale ale preţurilor constatându-se că există situaţii când acestea se verifică pentru perioade relativ mari.

În concluzie preţurile apartamentelor din municipiul Iaşi, pentru perioada analizată evoluează diferit funcţie de tip şi amplasare, evoluţie dificil de explicat cu modele simple.

Cuvinte cheie

▪ preţurile apartamentelor ▪ normalitate

▪ categorii ▪ homoscedasticitate

▪ zone ▪ autocorelare

▪ ANOVA ▪ sezonalitate

▪ model de regresie ▪ prognoze

1. Introducere

În mod empiric, din observaţiile cotidiene ştim că apartamentele situate în zonele centrale ale marilor oraşe sunt mai scumpe decât cele de la periferii şi că preţul acestora a crescut continuu de la începutul anilor ’90 până în prezent.

Oare această observaţie este adevărată? În ce măsură? Poate fi previzionată evoluţia viitoare? În cazul în care vrem să ne lansăm în speculaţii imobiliare ce tip de apartament şi din ce zonă ne va asigura un câştig mai mare?

Obiectivul demersului ce urmează este de a studia, cu ajutorul instrumentelor puse la dispoziţie de statistică, dacă preţurile de pe o anumită piaţă – în cazul nostru cea imobiliară din municipiul Iaşi – respectă anumite reguli şi dacă evoluţia lor este predictibilă într-o anumită măsură.

2 Metoda de culegere a datelor

Pentru început municipiul Iaşi a fost împărţit în trei zone (fig. 1) care respectă în general zonele administrative de diferenţiere a impozitului pe proprietăţile deţinute de contribuabili după cum urmează:

- Zona I: Centrul, Bulevardul Independenţei, Târgu Cucu, Bulevardul Copou

- Zona II: Şoseaua Păcurari, Şoseaua Nicolina

- Zona III: Bulevardul Dacia, Bulevardul Alexandru cel Bun, Strada Galata

Cu albastru este evidenţiată zona I, zona II cu roşu, iar cu verde zona III.

Întrucât preţurile reale de tranzacţionare a apartamentelor sunt în general confidenţiale s-a recurs la consemnarea preţurilor de vânzare publicate în presa locală din perioada de referinţă. Preţul publicat în presă este în general ceva mai mare decât cel real dar reflectă pe departe mult mai fidel realitatea decât preţurile declarate în actele notariale ori în formularele de im-

Figura 1. Fotografia din satelit a mun. Iaşi punere depuse la finanţele locale.