Abordări conceptuale privind finanțarea proprietăților imobiliare

Finanţele constituie o activitate importantă la nivelul oricărei entităţi, având ca principal scop maximizarea bogăţiei investitorilor.

Managementul financiar trebuie să furnizeze şi să menţină resursele de capital şi să asigure un control asupra performanţelor întregului şi a fiecărei activităţi în parte, întrucât orice decizie luată are implicaţii financiare.

Problema managementului financiar, consistă, deci, ca a ştiinţei economice, în general, în găsirea resurselor financiare necesare obiectivelor şi decizia utilizării alternative a acestor resurse.

Principalele componente strategice ale activităţii financiare constau în :

- stabilirea obiectivelor financiare – care trebuie să decurgă şi care să corecteze obiectivele strategice ale întreprinderii;

- managementul alocarii resurselor pe cele două paliere ale activităţii :

o activitatea curentă, prin proiectarea fluxurilor de numerar, încasărilor şi plăţilor curente, prin care se urmăreşte achitarea obligaţiilor pe care şi le asumă ;

o activitatea investiţională – în care raţionamenul financiar privind posibilitatea recuperării capitalului investit este determinant.

- asigurarea unei structuri optime a finanţării – opţiunea asupra proporţiei dintre capitalul propiu şi capitalul împrumutat, ca şi termenele pe care se vor folosi resursele.

Finanţele permit evaluarea proiectelor de investiţii. Participanţii în cadrul unei tranzacţii vizează obţinerea celui mai mare câştig în anumite condiţii de risc asumat. Aceasta are la bază anticipări.

Având în vedere asimetria de informaţii la nivelul vânzătorului şi cumpărătorului, anticipările pot diferi. Vânzătorul urmăreşte recuperarea valorii de piaţă a capitalului investit, în timp ce raţionamentul cumpărătorului presupune arbitrajul între consumul prezent şi cel viitor, fiind bazat pe ideea conform căreia renunţarea la puterea de cumpărare prezentă a capitalului se face doar în ipoteza unor randamente viitoare superioare capitalului investit.

Obiectivele financiare trebuie să fie formulate cu precizie şi să fie viabile. Formularea unor obiective ca maximizarea beneficiilor fără exprimarea lor cantitativă şi calitativă (înţelegând prin calitate – gradul de certitudine al realizării), încadrate într-un orizont de timp delimitat poate genera incertitudini şi percepţii diferite asupra lor. In schimb, formularea obiectivelor în termeni de rentabilitate – ca potenţial al unei activităţi de a crea plusvaloare- permite identificarea valorii economice maxime pe care o poate crea întreprinderea pe baza unei combinări optime a categoriilor şi mărimilor unor resurse utilizabile şi a valorii actuale nete – ca valoare totală a fluxurilor de numerar viitoare corectate cu un coeficient în funcţie de evaluarea incertitudinilor, permite o exprimare mai corectă a obiectivelor. Maximizarea preţului acţiunii reprezintă pentru majoritatea întreprinderilor un obiectiv major care presupune operare eficientă la costuri reduse (obţinerea unor cantităţi mai mari de produs cu costuri mai mici), realizarea de produse cerute de piaţă, în condiţii de gestionare adecvate pentru creşterea recompensării investitorilor, fiind o consecinţă a acţiunii unor factori ca : profitul pe acţiune, periodicizarea fluxurilor de venituri, gradul de risc a câştigurilor previzionate, utilizarea împrumuturilor şi politica de dividende.

De vreme ce managementul financiar joacă un rol vital în operarea cu succes a firmelor şi, de vreme ce firmele de succes sunt absolut necesare pentru o economie productivă şi sănătoasă, este simplu de înţeles de ce finanţele sunt importante din punct de vedere social.

Alocarea resurselor este o componentă esenţială a planificării financiare având în vedere că alocarea unor resurse în prezent va genera un flux de profit în viitor şi că atragerea unor resurse în prezent va genera un flux de plăţi în viitor.

Activitatea financiară asigură transferul capitalurilor între cei ce dispun de excedente de capitaluri şi cei care au nevoie de capitaluri, în vederea obţinerii de câştiguri.

Principalele elemente care trebuie avute în vedere în activitatea financiară sunt costurile resurselor financiare şi disponibilitatea acestora, respectiv accesul la diverse surse de finanţare.

In vederea constituirii unei structuri financiare se vor avea în vedere aspecte complexe precum :

- menţinerea unui anumit echilibru între resursele proprii şi cele împrumutate ;

- corelarea maturităţii datoriilor. Constituirea portofoliului de datorii impune coroborarea scadenţelor şi datelor de finalizare a contractelor de împrumut. Trebuie avut în vedere faptul că apelarea la refinanţare poate genera atât efecte favorabile în condiţiile diminuării ratelor dobânzii ca urmare a politicii BNR, cât şi efecte nefavorabile datorită puterii de negociere scăzute a împrumutatului în raport cu împrumutătorul.