Impactul Politicii Monetare asupra Domeniului Imobiliar

1. Impactul politicii Rezervei Federale asupra domeniului imobiliar și asupra economiei mondiale

1.1. Interdependențe dintre politica monetară și creșterea economică

în perioada 2000- 2007

În anii ’90, când economiile din fostul bloc sovietic au intrat în circuitul economic mondial, iar China şi India ¬şi-au început expansiunea, producţia a cres¬cut dramatic pe tot globul, reducând ameninţarea inflaţiei. Aceasta a permis băncilor centrale din toată lumea să scadă dobânzile fără a se preocupa, cum fac în mod normal, de inflaţie.

În 2001, Fed a coborât rata dobânzii de politică monetară de la 6,5% la 1,75% în mai puţin de 12 luni, ceea ce a făcut ca accesul la creditare să fie ieftin. Reacţia oamenilor era de aşteptat: s-au împrumutat şi s-au tot împrumutat, au cumpărat şi au tot cumpărat. În perioada următoare, Rezerva Federală (Fed) a schimbat agresiv politica monetară, prin reducerea fie a ratei dobânzii la fondurile federale, fie a ratei de scont, de 27 de ori între ianuarie 2001 şi iunie 2003, producând căderea ratei dobânzii la fondurile federale de la 6,5 la sută la 1,0 la sută în perioada respectivă.

O justificare ar fi stimularea unei dezvoltări explozive a pieţei imobiliare, care a devenit apoi, rapid, un miraj imobiliar, care datorită ponderii ridicate a capitalului imobiliar din cadrul avuţiei imobiliare, a compensat în mod excesiv pierderea avuţiei în declinul pieţelor de capital din 2000-2002.

Guvernul american a susţinut achiziţionarea de noi locuinţe, a încurajat com¬¬panii precum Fannie Mae şi Freddie Mac (organizaţii private susţinute de guvern) să acorde mai multe credite şi a redus nivelul minim al rezervelor obligatorii la 2,5%. Astfel, aceste companii puteau da 97,50 de dolari ca împrumut ipotecar pentru fiecare 2,50 de dolari de care dispuneau, sub formă de capital, pentru a acoperi posibilele credite neperformante. Pon¬¬derea proprietarilor în totalul ocu¬panţilor de locuinţe a urcat la 69%, de la media tipică de 64% pe durata unui interval de 35 de ani. Între 2001 şi 2004, numărul creditelor subprime a crescut de peste trei ori, reprezentând 37% din totalul creditelor ipotecare de pe segmentul rezidenţial. În 2006, împrumuturile subprime reprezentau 48% din toate creditele ipotecare .

Preţurile mai ridicate din domeniul imobiliar au alimentat o explozie a consumului, iar politica monetară expansionistă continuă a Rezervei Federale a menţinut, totuși, economia Statelor Unite inundată de lichidităţi în exces.

Au existat motive care au determinat adoptarea acestei politici monetare, chiar dacă pare extrem de lejeră la o analiză retrospectivă. Rezerva Federală nu a considerat nici un moment că prevenirea inflaţiei preturilor activelor ar face parte din mandatul său, iar Alan Greenspan şi-a exprimat în mod public îndoielile în privinţa abilităţii Rezervei Federale de a reduce mirajele fără a suferi prea multe pierderi colaterale. În plus, creşterea productivităţii şi stagnarea nivelului salariilor medii reale din SUA în perioada expansiunii au fost interpretate drept semne ale unui excedent rămas în piaţa forţei de muncă, aşadar, nu era încă momentul unui duş rece.

Un alt ingredient fundamental care a stat la baza ratelor scăzute persistente ale dobânzilor reale americane (şi globale) a fost orientarea ţărilor în curs de dezvoltare spre acumularea unor volume mari de active americane, motivată de experienţele acumulate de acestea în timpul crizelor anterioare şi care a fost posibilă datorită excedentelor de cont curent ale acestora. Datorită acestui lucru a fost posibilă finanţarea, de către Statele Unite, a deficitului lor masiv de cont curent pe o perioadă prelungită fără a schimba radical ratele reale ale dobânzilor sau a cursurilor de schimb reale.

În acelaşi timp, Wall Street a înregistrat inovaţii financiare profunde, create de încercarea de a obţine randamente mai mari ale profiturilor într-un mediu cu rate scăzute ale dobânzilor. O mare parte a acestor inovaţii a fost făcută de firme ale căror activităţi nu erau reglementate, iar noile instrumente erau prea complicate pentru a putea fi reglementate în mod eficace. Drept consecinţă, politicile au căpătat tendinţa de a sprijini liberalizarea pieţelor financiare şi au fost câteodată dublate de o supraveghere suplimentară lejeră. Alte economii dezvoltate s-au confruntat cu acelaşi impact nefavorabil, deoarece, când s-a spulberat iluzia Internetului, iar alte bănci centrale şi-au scăzut şi ele dobânzile, mai lent, este adevărat, decât Rezerva Federală, economiile lor şi-au revenit şi ele rapid .

Un deceniu de reducere a dobân¬zilor - la care s-a adăugat politica guvernamentală - a dat naştere unui coşmar: raportul mediu dintre preţurile locu¬in¬ţelor şi venituri a urcat de la 3:1 la 4:1. Preţurile locuinţelor au urcat cu 80% în câţiva ani. În 2004, în faţa ameninţării inflaţiei, Fed a început majorarea dobânzii de intervenţie, care a crescut până în 2006 la 5,25%. Cererea pentru locuinţe a scăzut, iar preţurile au coborât cu 25% în circa doi ani. Valoarea multora dintre activele aflate la baza miilor de miliarde de dolari în credite ipotecare era mai mică decât valoarea nominală a împrumuturilor, punând în pericol bănci şi întregul sistem financiar.

În alte câteva economii dezvoltate, a crescut mirajul imobiliar, iar în anumite cazuri, acesta a fost mai mare decât cel din SUA. Rezultatul aceste combinaţii a politicii cu psihologia pieţei a fost recesiunea globală de scurtă durată din 2001-2002 , urmată de o perioadă de creştere dinamică rezonabilă în SUA şi multe dintre ţările dezvoltate, dublată de costuri de capital scăzute.