Analiza pieței imobiliare din Polonia

Capitolul I. Caracteristicile sectorul imobiliar polonez

Piaţa imobiliară din Polonia este o piaţă relativ imatură ce se află în stadii iniţiale de dezvoltare. Sectorul imobiliar este parte a economiei care la rândul ei se află în proces de tranziţie. Tranziţia de la economia centralizată la economia de piaţă implică introducerea şi adoptarea de noi instituţii şi noi practici. Reforma structurală a inclus privatizarea sectorului financiar şi industrial, liberalizarea bunurilor şi a pieţei de capital şi a îmbunătăţit cadrul instituţional. În special, înainte de 1989, absenţa pieţelor financiare şi irelevanţa variabilelor financiare necesare în funcţionarea economiei reale, în special în sectorul întreprinderilor, a însemnat că dezvoltarea pieţelor imobilare în Polonia au avut loc concomitent cu evoluţia economiei reale şi financiare.

Principalele forme de proprietate imobiliară în Polonia sunt următoarele:

- apartament (dreptul exclusiv de proprietate asupra unui apartament este legat de dreptul de coproprietate asupra părţilor destinate uzului comun din clădirile rezidenţiale; de exemplu: acoperişul, scara blocului, pereţii exteriori, ascensoarele, la care se adaugă terenul pe care este situată construcţia).

- dreptul de proprietate sau coproprietate asupra terenului valorificat şi nevalorificat

- dreptul de a utiliza apartamentul care se află în proprietatea unei cooperative de locuinţe

În plus, în sistemul de drept polonez există un titlu legal asupra unui imobil ce se aseamănă cu dreptul de proprietate- uzufructul perpetuu. Acesta este stabilit pe imobile ce aparţin fie municipalităţii, fie Trezoreriei de Stat. Uzufructul perpetuu poate fi transferat iar beneficiarului acestui drept i se permite să deţină un imobil ca şi cum el a fost proprietarul. Uzufructuarul este obligat să plătească o taxă către municipalităţi sau Trezoreria Statului.

Declaraţia proprietarului de încheiere a unui contract de ipotecă trebuie realizată sub forma unui act notarial. Cu toate acestea, în cazul în care ipoteca este stabilită în beneficiul unei bănci, este suficientă doar declaraţia scrisă. Fiecare ipotecă intră în vigoare atunci când este înregistrată în Registrul Terenuri şi Ipotecă. Un creditor a cărui creanţă este garantată printr-o ipotecă se bucură de prioritate în ceea ce priveşte părţile terţe să răscumpere datorii folosind imobilul ipotecat. Deţinute în comun, proprietăţile imobiliare pot fi ipotecate doar cu acordul tuturor coproprietarilor sau ipotecarea poate fi înregistrată doar pe o parte din proprietate.

În Polonia, proprietăţile sunt în general supuse impozitului pe câştigurile de capital cu o anumită excepţie: vânzarea de imobile la 5 ani după ce au fost achiziţionate. Veniturile pot fi scutite de la plata impozitului dacă este utilizat în scopul achiziţionării de locuinţe. Îmbunătăţirea, dezvoltarea sau modernizarea clădirilor sau părţi din clădiri incluse în programul de locuinţe sociale sunt impozitate cu o cotă a TVA redusă de 7%. De la 1 ianuarie 2011 anumite restricţii au fost impuse, şi anume rata redusă nu se aplică la apartamente cu o suprafaţă mai mare de 150 m2 şi case de peste 300 m2. Fondul de Ipotecă a fost introdus ca parte a pachetului anti- criză de către guvernul polonez. Acesta presupune sprijinirea persoanelor fizice care şi-au pierdut serviciul între 1 iulie 2008 şi 31 decembrie 2010 şi care nu sunt în măsură să-şi plătească ipoteca pentru domicliul lor. Fondul ajută la plata ratei creditului ipotecar pentru o perioadă de până la 12 luni şi din valoarea maximă de până la 1200 zloţi (aproximativ 290 euro) pe lună. Acest ajutor este văzut ca un împrumut fără dobândă şi trebuie să fie returnat în termen de 10 ani.

Economia poloneză a suferit unele transformări în ultimele 2 decenii. După trecerea la economia de piaţă, economia Poloniei a crescut anual, în medie, cu 5,4% între 1993-2000. După această perioadă, în 2001 şi 2002 creşterea a stagnat, apoi economia a revenit, crescând cu 5,14% anual între 2003-2008.

Şomajul a scăzut dramatic la 7,1% în 2007 de la 19,9 % în 2002. Astfel, piaţa ipotecară poloneză a explodat. Împrumuturile pentru locuinţe au crescut de la 1,3% din PIB în 2000, la 16% din PIB în 2009. Cumpărătorii sunt în general tineri (31 ani), fără copii (80% din cumpărători), şi cumpără apartamente variind de la 46 la 60 m2.

Ratele de creştere a împrumuturilor au atins cota maximă între 2005 şi 2008, cu o creştere anuală de 53%. Deşi condiţiile de creditare s-au înăsprit în 2009, ca urmare a colapsului financiar global, creditele restante au crescut cu 11,5% în cursul anului respectiv.