Analiza Creditului Ipotecar în România

Introducere

Multi dintre cei care isi doresc cumpararea sau construirea unei case cu ajutorul unui credit se afla in fata unei dileme. Ce tip de credit este mai avantajos cel ipotecar sau cel mobiliar?Cumpararea unui apartament, de exemplu, in conditiile nu se dispune de o alta locuinta in proprietate sau de un teren, nu poate fi facuta decat printr-un credit ipotecar. Aceasta inseamna ca garantia o va constitui pe imobilul ce urmeaza a fi cumparat.

Cumpararea unei case presupune si existenta unei garantii pe care banca o solicita. Este nevoie de o garantie de care banca sa poata dispune in cazul in care creditul solicitat nu mai poate fi platit. Banca trebuie sa-si recupereze astfel imprumutul pentru cumpararea respectivului imobil.

In prima jumatate a anului trecut sistemul bancar a acordat credite de investitii de 1,5 miliarde USD.

Tara noastra inregistreaza cel mai scazut grad de raspandire a cardurilor comparativ cu celelalte tari potrivit ultimului numar al Blue Book publicat de Banca Centrala Europeana (BCE). Pe baza datelor disponibile la nivelul sistemului bancar din Romania, in perioada decembrie 2002- iunie 2003, se constata o evolutie ascendenta a creditelor pentru investitii, a caror valoare la mijlocul anului 2003 era de 50 582 miliarde lei (1,53 miliarde USD). Cu toate acestea, ponderea creditelor pentru investitii a scazut in mod constant de la un an la altul, de la 27,09% in decembrie 2000 la 22,53% in iunie 2003.

Disponibilitatea si volumul fondurilor de finantare a proiectelor de investitii depind si de acordurile incheiate de bancile din Romania cu institutii financiare internationale (BERD, BEI, PHARE), majoritatea creditelor de acest tip fiind sustinute din linii de finantare externa, ceea ce implica conditii suplimentare de eligibilitate a beneficiarilor finali (sector de activitate, durata proiectelor, procent de cofinantare) si realizarea unor evaluari mai riguroase de catre banci.

Pe de alta parte, investitorii manifesta reticenta fata de creditele bancare, deoarece:

- dobanzile active mari sunt reflectate in costurile echipamentelor achizitionate, diminuand rentabilitatea totala a afacerii;

- nivelul culturii bancare din Romania este scazut, iar majoritatea oamenilor de afaceri nu se adreseaza inca bancilor ca unor potentiali parteneri si consultanti.

Conditiile macroeconomice nefavorabile au avut un puternic impact asupra volumului surselor de finantare a creditelor pentru investitii acordate in moneda nationala, bancile intampinand dificultati in atragerea de depozite in lei pe termen mediu si lung.

Instabilitatea macroeconomica a impiedicat realizarea unor evaluari pe termen lung ale rezultatelor ce vor fi generate de investitiile pentru care sunt solicitate credite, ceea ce a limitat posibilitatea de acordare a creditelor pentru investitii in conditii de siguranta sporita.

Accesul la creditele pentru investitii in lei este limitat si datorita nivelului restrictiv al dobanzilor active practicate de banci.

Dimensiunea pietei creditului de investitii nu poate fi disociata de volumul investitiilor realizate in economia nationala. Volumul total al investitiilor din Romania a fost, in perioada 1997-2001, de aproximativ doua ori mai mic decat cel din Ungaria si de aproximativ patru ori inferior celui din Polonia. Tinand seama de faptul ca infuziile de capital in economie sunt mici, precum si de faptul ca investitorii prefera sa apeleze la mijloace mai putin costisitoare de finantare (reinvestirea profitului si a altor surse proprii, emisiunea de actiuni etc.), nu ne putem astepta, in viitorul apropiat, la o dezvoltare spectaculoasa a creditelor pentru investitii in Romania.In aceste conditii, pentru stimularea creditelor pentru investitii sunt necesare atat adoptarea unor masuri de eliminare a factorilor care inhiba dezvoltarea afacerilor in Romania (diminuarea fiscalitatii exagerate; cresterea stabilitatii cadrului legal si institutional si evitarea inconsecventei legislative privind regimul investitiilor straine; simplificarea procedurilor administrative impuse la infiintarea unei noi afaceri), cat si imbunatatirea conditiilor de pe piata creditului de investitii, bancile avand o contributie importanta in acest sens (prestarea unor servicii de consultanta pentru potentialii clienti privind modalitatea optima de finantare si acordarea de asistenta la intocmirea planurilor de afaceri, promovarea acestui produs bancar in randul investitorilor etc.).Avand in vedere legatura directa care exista intre dezvoltarea creditelor pentru investitii si dezvoltarea economica de ansamblu, este dificila realizarea unei previziuni pertinente asupra evolutiei pietei creditului pentru investitii si, implicit, stabilirea unor obiective cantitative in acest sens, mai ales in conditiile indisponibilitatii datelor privind evolutia creditului pentru investitii in tarile in curs de aderare la UE, ceea ce limiteaza, totodata, posibilitatea unei analize comparative a Romaniei cu aceste tari.

Creditele ipotecare, singura şansã pentru achiziţionarea unei locuinţe

În prezent, cea mai acutã problemã cu care se confruntã romanii, şi în special tinerii, o constituie achiziţionarea unei locuinţe. De câţiva ani, preţul unei case a «sãltat» foarte mult, în timp ce salariile au bãtut pasul pe loc. Din acest motiv, puţini îşi pot permite sã cumpere o locuinţã. Cele noi, chiar construite prin ANL, se apropie periculos de un miliard de lei (apartament cu douã camere), în timp ce preţul unui apartament cu trei camere depãşeşte lejer aceastã sumã. Cele mai convenabile, pentru cei care doresc sã-şi cumpere casã, ar fi apartamentele construite pe vremea lui Ceauşescu, care se vând în medie cu 300 milioane lei (cele cu douã camere). Cum nici aceastã sumã nu este derizorie, în condiţiile în care salariu mediu net este de 4,65 milioane, iar puţini angajaţi iau o asemenea leafã, singura şansã este cea a contractãrii unui credit bancar. Dar şi în acest caz, condiţiile impuse de bãnci triazã mult potenţialii beneficiari, deoarece pentru acordarea unui împrumut sunt necesari doi giranţi cu salarii peste cel mediu, plus o garanţie imobiliarã. Şi cum astfel de giranţi se gãsesc destul de greu, bãncile au început sã acorde credite ipotecare, pentru care nu mai sunt necesari giranţii, împrumutul fiind garantat cu imobilul achiziţionat.

Cum pentru un credit ipotecar nu trebuie giranţi, acesta a «prins» la populaţie, foarte multe persoane dorind sã poatã accesa un astfel de credit. Creditul ipotecar se acordã atât în lei, cât şi în valutã – dolari sau euro, iar o persoanã îl poate solicita pentru construirea, cumpãrarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie de locuinţe permanente, temporare sau case de vacanţã, precum şi pentru cumpararea de teren în intravilan necesar construirii locuinţei. Termenul de creditare este de maximum 15 ani şi minimum 10 ani, putându-se acorda şi o perioadã de graţie de 3-12 luni, în care se plãtesc dobândã şi comisionul . Pentru a avea acces la creditul ipotecar, solicitantul trebuie sã dispunã de 25% din valoarea investiţiei. De exemplu, dacã o persoanã vrea sã-şi achiziţioneze un imobil care costã 8.000 de dolari şi solicitã aceastã sumã de la bancã, trebuie sã dispunã de 2.000 dolari. Un inconvenient ar fi acela cã la sume mai mari de 5.000 de dolari (euro), solicitantul trebuie sa aibã o leafã de cel puţin 12 milioane lei. Împrumutul este garantat cu ipotecã de rangul I asupra bunului imobiliar care face obiectul sau, asigurat pentru riscuri generale la o societate de asigurãri agreatã de bancã, cu concesionarea în favoarea bãncii a drepturilor de încasat. Dobânzile sunt variabile şi, în funcţie de moneda în care s-a acordat creditul – lei, dolari, euro, sunt revizuite semestrial în funcţie de cotaţiile stabilite pe piaţa bursierã – BUBOR, LIBOR şi EURIBOR.

Bãncile mai acordã şi credite imobiliare, pentru care solicitantul trebuie sã aibã 15% din valoarea investiţiei, sunt necesari doi giranţi, se aplicã ipoteca de gradul I asupra unor bunuri imobiliare aparţinând împrumutatului sau giranţilor. Ca şi în cazul creditului ipotecar, pentru sume mai mari de 5.000 de euro, leafa împrumutatului trebuie sã fie de cel puţin 12 milioane lei.