Analiza pieței imobiliare din Bulgaria - incursiuni în tipurile de piețe

Capitolul 1.Piața imobiliară

1.1.Caracteristici generale ale pieței imobiliare

Piaţa imobiliară este alcătuită din totalitatea tranzacţiilor ce implică drepturi de proprietate sau de folosinţă asupra terenurilor sau clădirilor.

Într-o altă abordare, prin piața imobiliară se înțelege acea piață unde se întâlnește cererea și eferta de active imobiliare.

Tranzacţia imobiliară reprezintă transferul temporar sau permanent al unui drept de la o parte la cealaltă parte în schimbul unei recompense. De obicei, această recompensă este reprezentată de o sumă de bani, preţul fiind format din raportul cererii şi al ofertei.

Piața imobiliară prezintă o serie de caracteristici , printre care:

a) Durabilitate;

b) Eterogenitate;

c) Costuri mari de tranzacționare;

d) Decalaj în adaptarea cererii și ofertei;

e) Imobilele pot fi achiziționate în scopul investirii sau/și consumului;

f) Imobilitate.

a) Durabilitate

O clădire poate avea o durată de viață de căteva zeci de ani sau chiar sute. De obicei, terenurile au o existență nelimitată. Pe piața imobiliară, oferta este formată, de obicei, din clădiri vechi, ce au cel puțin un proprietar. Doar o mică parte din aceasta este susținută și de clădiri noi. Prin urmare, factorii ce determină oferta de imobile într-o anumită perioadă de timp sunt:

- dimensiunea stocului de imobile deja existent;

- dimensiunea stocului de imobile renovate sau în curs de renovare;

- dimensiunea stocului de clădiri nou construite;

- gradul de deteriorare al clădirilor existente.

b) Eterogenitatea

În mod normal, imobilele sunt unice prin arhitectura lor, prin locație, facilități, destinație, finisaje, sursă de finanțare, vechime, fiind astfel dificilă determinarea valorii lor.

În general, imobilele din asamblurile rezidențiale pot fi comparabile din mai multe puncte de vedere, precum cel al arhitecturii, proiectării sau facilităților oferite, cu toate că în realitate pot exista și diferențe, precum finisajele de detaliu, orientarea în fucție de punctele cardinale sau locația. Pentru a se putea realiza comparabilitatea acestora, teoreticienii în domeniul imobiliar recomandă ca și unitate de comparabilitate serviciile oferite de imobilele în cauză.

c) Costuri mari de tranzacționare

Costurile determinate de tranzacțiile cu imobile pot fi:

- costuri legate de căutarea imobiluilui potrivit;

- comisioane de intermediere;

- taxe legale și notariale;

- impozite;

- costuri de înregistrare a proprietății de mutare.

Aceste costuri pot ajunge între 1-20% din valoarea imobilui tranzacționat

d) Decalaj în adaptarea cererii și ofertei

Adaptarea cererii și ofertei se realizează cu un anume decalaj în timp, ce se datorează proiectării, construirii și găsirii sursei de finanțare în scopul construirii de noi imobile, precum și a inelasticității cererii de imobile. Din cauza acestui decalaj se realizează un dezechilibru pe termen scurt al pieței.

e) Imobilele pot fi achiziționate în scopul investirii sau/și consumului

Un imobil poate fi obținut:

- fie pentru a se face o anume investiție care să aducă în viitor un flux de venituri;

- fie pentru a locui și a se folosi de el doar în acest sens, fără a avea ca și scop profitul.

Există însă și situații în care imobilul este achiziționat pentru ambele scopuri. Acest lucru este posibil prin mai multe metode:

- prin închirierea unei părți a acestuia;

- cumpărarea unei părți astfel încât în viitor să fie revândut pentru câștig în urma creșterii prețului pe piață;

- este locuit o perioadă de timp de proprietar și apoi închiriat sau invers.

Dualitatea aceasta poate determina un cumpărător să achiziționeze un imobil la un preț superior valorii acestuia pe piață.