Finanțarea Imobiliară Rezidențială din Japonia

Caracterizarea pieţei imobiliare rezidenţiale

Piaţa imobiliară în Japonia s-a redresat ca urmare a creşterii economice şi a dobânzilor scăzute. Terenurile sunt privite ca active distincte faţă de clădiri. În mod tradiţional preţul terenurilor era stabilit prin comparaţie utilizând indicele preţurilor pentru terenuri creat de guvernul japonez. În Japonia nu sunt restricţii în ceea ce priveşte investiţiile realizate de străini. Exproprierea este făcută doar pe baza unor condiţii speciale şi trebuie să fie compensată. Constituţia garantează acest drept ca fiiind unul din drepturile omului.

Pentru a prezenta situaţia pieţei rezidenţiale din Japonia, voi caracteriza pe scurt principali actori ai aceste pieţe: clienţii care contractează un credit ipotecar. În următoarea analiză voi avea în vedere doar deţinătorii de locuinţă angajaţi, care pot fi clasificaţi în trei categorii: deţinători de locuinţă fără credit ipotecar, deţinători de locuinţă cu credit ipotecar şi chiriaşi. Deţinătorii de locuinţe care nu au credite ipotecare sunt: cei care au terminat de rambursat creditul, au cumpărat casa fără a contracta un credit, au primit-o moştenire sau cadou. Chiriaşii sunt deţinători de locuinţe ce locuiesc în case private, de stat, locuinţe ale firmelor, şi includ persone care doresc să îşi achiziţioneze o locuinţă. Cele trei tipuri de deţinători de locuinţe sunt prezentate în tabelul nr. 1.

Tabel nr. 1 Comparaţie între tipurile de deţinători de locuinţe în 2001

Deţinători de locuinţe fără credit ipotecar Deţinător de locuinţe cu credit ipotecar Chiriaşi

Vârsta celui care întreţine familia 52,3 ani 46,1 ani 40 ani

Venitul brut anual 5, 02 mil yeni 6,35 mil yeni 4,83 mil yeni

Venit disponibil 5,51 mil yeni 6,44 mil yeni 4,77 mil yeni

Înclinaţia spre consum 76% 66% 75%

Înclinaţia spre economisire 24% 34% 25%

Rata pentru credit 0 1, 2 mil yeni 50.000 yeni

Chiria 10.000 yeni 10.000 yeni 10.000 yeni

Suprafaţa locuinţei 39,5 38,1 21,2

Sursa: Preluare din “Homeownership and Loan Financing - A Comparison of Loan Payment vs. Imputed Rent, and Outstanding Debt vs. Home Market Value”, p. 2, www.nli-research.co.jp

Având în vedere că finanţarea prin credit este susţinută în primul rând de capacitatea de plată se observă din tabelul prezentat că deţinătorii de locuinţe cu credite ipotecare au şi cele mai mari venituri.

În anul 2003 numărul locuinţelor de pe piaţă a fost de 53,89 milioane şi numărul total al familiilor – potenţial clienţi pentru creditele ipotecare de 47,16 milioane, stabilindu-se un raport supraunitar între cele două valori de 1,14, fapt ce susţine o ofertă de locuinţe mai mare, ofertă ce nu se reflectă în adevăratele nevoi ale populaţiei, depaşindu-se cererea.

Figura nr. 1 Raportul între locuinţe şi numărul de familii - potenţiali clienţi ai creditelor ipotecare

Sursa: preluare din Raportul “Japan’s Housing Market Enters a Transition Period”., 2005, p.2, www.nli-research.co.jp

Aşa cum se observă şi din grafic nivelul indicatorului de locuinţe vacante a crescut odată cu raportul dintre locuinţe – familii. Indicatorul ce exprimă excesul de locuinţe, calculat ca diferenţă dintre raportul locuinţe - familii şi 1 – exprimat ca procent, a avut o reducere continuă în perioada anlizată. Astfel se arată că un exces în ceea ce priveşte numărul locuinţelor nu se traduce printr-o rată mai mare o locuinţelor vacante, fapt determinat de absorbţia acestor locuinţe de familii cu venituri mari, care achiziţionează o a doua locuinţă.

Creditele ipotecare în rândul debitorilor au crescut în ultimii ani, creştere demonstrată de raportul dintre datorii ipotecare şi PIB.

Figura nr. 2 Raport datorii ipotecare şi PIB

Sursa: Raportul “Housing finance in the global financial market”, 2006, p.5, www.nli-research.co.jp

Dacă în majoritatea ţărilor în urma creşterii creditelor ipotecare s-a înregistrat şi o creştere a preţurilor locuinţelor, numai în Japonia a fost înregistrată o reducere a acestora ca urmare a crizei imobiliare din anii 1980, aşa cum putem observa şi în figura următoare.