Credit Ipotecar

CREDITUL IPOTECAR

In Romania la ora actuala, exista numeroase modalitati de a deveni proprietarul unei locuinte intre care cel mai des utilizate ar fi: mostenirea, achizitionarea unei locuinte din veniturile personale sau ale familiei, apelarea la un credit bancar.

In ceea ce priveste ultima modalitate, piata bancara pune la dispozitia clientilor doua categorii de credite bancare si anume:

- creditul imobiliar

- creditul ipotecar

Creditul ipotecar este un credit pe termen lung, fiind garantat cu ipoteca

asupra imobilului care constituie obiectul creditului. Acesta reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu proprietati imobiliare in care partile implicate, debitorul si creditorul, vor lua deciziile cele mai favorabile lor.

Creditul ipotecar se poate acorda persoanelor juridice romane, care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, persoanelor juridice romane care doresc sa construiesca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor cat si persoanelor fizice care doresc sa-si dobandeasca o locuinta.

In tara noastra, creditul ipotecar este considerat un produs bancar relativ nou, introdus recent pe piata din mai multe motive dintre care putem aminti: inflatia ridicata din primii ani ai tranzitiei, riscul ridicat al macroeconomiei, inexistenta reglementarilor legale in acest domeniu.

In prezent creditele ipotecare se acorda cu respectarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, modificata prin Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 201/18 decembrie 2002.

Perioada de acordare a creditului ipotecar este de minim 5 ani si se realizeaza prin contul separat de imprumut “credite ipotecare”.

Pentru obtinerea de credite ipotecare, solicitantii trebuie sa prezinte bancii urmatoarele documente:

• extras din actele constitutive privind obiectul de activitate si extras din hotararile organelor statutare din care sa rezulte destinatia creditelor ipotecare;

• situatii privind elementele patrimoniale cu care au fost garantate imprumuturile primite de la alti creditori;

• declaratie privind litigiile cu tertii, cu precizarea motivelor si stadiului acestora;

• raport de evaluare a devizului estimativ intocmit de o antrepriza de constructii sau a imobilului ce va fi adus in garantie si care va fi intocmit de un evaluator atestat ANEVAR. In cazul construirii, reabilitarii, consolidarii sau extinderii imobilelor, solicitantii de credit ipotecar vor prezenta bancii un plan de finantare convenit de acestia cu constructorul, care sa prevada esalonarea in timp a sumelor avansate.

• contractul de credit ipotecar, precum si garantiile reale si personale subsecvente constituie titluri executorii, urmand sa fie investite cu formula executorie de catre instanta locului unde este situat imobilul.

Creditele ipotecare se garanteaza cu ipoteca legala de rangul I pe imobilul pentru care se acorda imprumutul, care trebuie sa acopere in proportie de 120 % creditul ipotecar.

Ipoteca reprezinta actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra unui bun imobiliar proprietatea sa, fara deposedare si cu publicarea pentru autentificare.

Creditorului titular al ipotecii i se confera urmatoarele drepturi:

• de preferinta

• de urmarire

Din punct de vedere juridic ipoteca poate fi:

• legala – prevcazuta de lege

• convenita – consimtita prin contract

• judiciara – acordata de organele judecatoresti

Privilegiul – este dreptul acordat de lege creditorului de a avea prioritate in a fi

platit atunci cand dispune de o garantie asupra patrimoniului unui debitor. Privilegiile pot fi:

• generale – cand garantia este asupra intregului patrimoniu

• speciale – cand garantia este asupra unor parti din patrimoniu (mobiliar, imobiliar)

Pentru creditele ipotecare, conditiile generale de acordare ce trebuie introduse

in conventiile care se intocmesc cu aceasta ocazie sunt urmatoarele:

- conditiile de remunerare si scadentele de rambursare

- proprietatile ce servesc ca garantie a rambursarii creditului

- penalitatile in caz de: rambursare intarziata, rambursare partiala, rambursare anticipata, rambursare completa in avans, circumstantele in care, prin nerespectarea conditiilor de imprumut, debitorul poate pierde dreptul de proprietate.

Subiectele raporturilor de credit

Institutiile care acorda credite ipotecare si persoanele care pot beneficia de

credite ipotecare astfel:

- creditorii – precizati in Art.6 din Lege sunt: Bancile,AGENTIA NATIONALA PENTRU LOCUINTE, CASA DE ECONOMII SI CONSEMNATIUNI si alte Institutii financiare abilitate prin lege;

- debitorii – precizati in Art. 7 din Lege sunt: persoanele fizice care au cetatenia romana si/sau persoane juridice romane care au ca obiect de activitate construirea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, precum si persoane juridice romane care doresc sa construiasca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor.

Perioada minima de acordare este precizata in Art. 2 din Lege:

- 5 ani pentru persoane juridice

- 10 ani pentru persoane fizice

Tipurile de garantii utilizate la acordarea creditelor ipotecare pot fi: ipoteci sau

privilegii astfel cum sunt definite la Art. 1.7.37 din Codul civil, asupra imobilului – teren sau constructii – pentru care se acorda creditul, asa cum este prevazut in alineatul l al Art. 3 din Lege.