Investiții imobiliare

Caracteristici generale

Investiţiile în imobile de tipul clădirilor şi într-o mică măsură în terenuri asigura pe o perioadă lungă de timp o bună protecţie a capitalului impotriva eroziunii monetare. Aceste investitii ca , de altfel, toate investitiile trebuie apreciate in functie de urmatoarele criterii:

- rentabilitatea investitiei ;

- lichiditatea investitiei;

- riscul investitiei

Rentabilitatea investitiei

Rentabilitatea oricărui plasament este direct legată de “buna sănătate” a pieţei respective. În domeniul imobiliar se impune efectuarea atât a unei analize economice (clădiri de locuit, de vacanţă, birouri, terenuri agricole, păduri, etc.) cât şi geografice (capitală, mari oraşe, mediul rural). Fiind în general vorba de investiţii pe termen lung, analiza perspectivelor de rentabilitate implică anticiparea pe o perioadă foarte lungă a evoluţiei pieţei, lucru greu de realizat dar, in acelasi timp de un real folos.

Lichiditatea investitiei

Chiar dacă obiectivul recuperării rapide a investiţiei nu este un scop imediat pentru investitor, totuşi ea reprezintă un criteriu de analiză fundamentală. Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinată de raportul dintre cererea şi oferta pe piaţă. Astfel, pe o piaţă unde oferta depăşeşte cererea, lichiditatea nu v-a putea fi obţinută decât printr-o reducere de preţ. În acest domeniu, rentabilitatea poate fi direct proporţională cu lichiditatea.

Rentabilitatea globală a unei investiţii în acest domeniu rezultă din însumarea ratelor de rentabilitate aferente închirierii şi a ratei de valorificare a bunului respectiv, după deducerea cheltuielilor cu acesta.

Rata de rentabilitate a inchirierii se obţine ca un raport între chirie şi valoarea bunului şi este mai mare la clădirile aşa numite “profesionale” (destinate desfăşurării unor activităţi lucrative) decât la cele de locuit sau la terenurile agricole. Ea este superioară în cazul zonelor situate în centrul oraşului, comparativ cu cele periferice.

În funcţie de obiectivul urmărit de către investitor, acesta va trebui să definească tipul de randament căutat: va alege între o rată de închiriere ridicată (ex: birouri) sau un potenţial de valorificare bun (ex: imobile din marile oraşe având finisări şi dotări de calitate). De asemenea este recomandabil să integreze incidenţa financiară şi fiscală a fiecărei opţiuni, luând în calcul cheltuielile de gestionare, întreţinere şi reparaţii precum şi costul fiscal al investiţiei.

De exemplu:

- clădirile vechi pot aduce o rentabilitate mai mare comparativ cu cele nou construite, dar pe de altă parte cheltuielile de întreţinere, renovare etc. sunt semnificative.

- imobilele de locuit oferă o rentabilitate slabă comparativ cu imobilele profesionale închiriate, dar presupun cheltuieli de întreţinere şi costuri fiscale mai reduse.

- terenurile beneficiază comparativ cu clădirile de cheltuieli reduse şi avantaje fiscale în cazul transmiterii proprietăţii, în schimb randamentul în cazul închirierii este inferior.

Sintetic situatia prezentata mai sus se prezinta astfel :

Tipul investiţiei Rentabilitate

Randament (chirie) Perspectivă de valorizare pe termen lung

- clădiri de locuit

- capitală şi oraşe mari

- la ţară

- clădiri de vacanţă

- birouri

- magazine

- terenuri agricole

- păduri

mediu

slab

mediu

bun

ridicat

slab

slab

bună

medie

variabilă

medie

variabilă

variabilă

variabilă