Realizarea etapelor de implimentare a noului sistem de evaluări a bunurilor imobile în scopul impozitării

1.1. Avantaje ale implimentarii noului sistem de evaluare a bunurilor imobile in scopul inpozitarii.

Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării (în continuare - Program) este elaborat în temeiul Legii nr. 989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la activitatea de evaluare (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102, art.773).

Reforma sistemului de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării constituie o parte componentă a reformei sistemului de impozitare a bunurilor imobile. Conform prevederilor Codului fiscal al Republicii Moldova, Titlul VI "Impozitul pe bunurile imobiliare" nr.1055-XIV din 16 iunie 2000, începînd cu 1 ianuarie 2004, baza impozabilă a bunurilor imobile va fi calculată în temeiul valorii lor de piaţă.

În prezent, conform prevederilor Legii nr. 1056-XIV din 16 iunie 2000 pentru punerea în aplicare a Titlului VI al Codului fiscal (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr. 127-129, art.886) la determinarea valorii impozabile a construcţiilor şi terenurilor se aplică diferite metode. Astfel, valoarea impozabilă a construcţiilor ce se află în proprietatea persoanelor juridice se determină prin evaluarea/reevaluarea acestor bunuri în baza documentelor de evidenţă contabilă, iar a celor aflate în proprietatea persoanelor fizice - în baza documentelor care se păstrează în arhivele oficiilor cadastrale ori în baza examinării obiectelor pe teren.

Mărimea impozitului funciar este determinată în funcţie de suprafaţa terenului şi bonitatea lui.

Valoarea impozabilă a construcţiilor ce aparţin persoanelor fizice se stabileşte conform valorii de inventariere, determinată în temeiul Culegerii indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor imobile pentru impozitare, aprobată de Ministerul Finanţelor la 15 iulie 1997.

La baza culegerii menţionate se află metoda analitică de determinare a cheltuielilor pentru ridicarea obiectului în conformitate cu cel evaluat. Indicii culegerii sînt calculaţi în preţurile anului 1997 şi nu reflectă nivelul preţurilor curente, la data evaluării.

Transformarea bunurilor imobile în marfă, care poate fi liber schimbată pe piaţă, a contribuit la modificarea mecanismului de formare a preţurilor pentru aceste bunuri.

Preţul de piaţă care se formează drept rezultat al interacţiunii factorilor cererii şi ofertei a devenit un indicator al valorii reale a bunurilor imobile. Totodată, este necesar de a menţiona că valoarea reală nu totdeauna corespunde cheltuielilor necesare pentru construcţia acestor bunuri imobile. Astfel, în baza unei analize a preţurilor de piaţă ale bunurilor imobile şi a valorii de inventariere s-a constatat că în localităţile urbane preţul de piaţă este mai mare decît valoarea de inventariere,iar în localităţile rurale preţurile de piaţă sînt mai mici decît valoarea de inventariere.

Valoarea bunurilor imobile estimată în scopul impozitării urmează a fi determinată prin aplicarea unor proceduri metodologice şi tehnologice noi, diferite de cele actuale. Astfel, în cazul obiectelor-tip urmează a fi aplicată procedura evaluării masive, iar obiectele specifice vor fi evaluate în mod individual. Evaluarea masivă presupune aplicarea metodelor şi procedurilor de analiză statistică a informaţiei privind factorii ce contribuie la formarea valorii de piaţă a bunurilor imobile.

La baza sistemului de evaluare masivă se află principiul analizei statistice a unui număr mare de tranzacţii cu bunuri imobile şi analizei interdependenţei preţului bunului imobil şi caracteristicilor lui, cum sînt amplasarea, mărimea, vîrsta, calitatea construcţiilor şi a terenurilor etc.

Sistemul de evaluare masivă are următoarele avantaje:

a) rezultatele obţinute sînt obiective, deoarece, drept rezultat al utilizării procedurilor standardizate de evaluare şi al automatizării procesului de calcul al valorii, bunurile imobile similare, evaluate în baza criteriilor identice, vor avea valori similare;

b) modelele de calculare a valorii bunurilor imobile sînt universale şi, fiind elaborate într-o zonă test, pot fi aplicate pe întreg teritoriul ţării, după operarea unor ajustări ce ţin de specificul pieţei imobiliare locale;

c) după crearea sistemului de evaluare masivă, timpul şi resursele necesare pentru reevaluarea bunurilor imobile se vor reduce. Reevaluarea bunurilor imobile se va efectua în baza datelor din cadastrul bunurilor imobile, care vor fi permanent actualizate, pentru a se ţine cont de modificările parvenite în starea bunurilor imobile sau de formarea bunurilor imobile noi. Vor fi reduse, de asemenea, timpul şi cheltuielile pentru efectuarea altor lucrări, cum sînt delimitarea zonelor valorice, determinarea bunurilor imobile standard, ajustarea modelelor de evaluare.

Este necesar de a menţiona şi unele dificultăţi care pot apărea în procesul implementării noului sistem de evaluare.

Aplicarea metodelor de piaţă pentru estimarea valorii bunurilor imobile în scopul impozitării prevede utilizarea informaţiei de piaţă, în special privind preţurile de vînzare, plăţile de arendă, cheltuielile de exploatare a bunurilor imobile etc. În prezent, pe piaţa imobiliară, s-a stabilit o practică comună de a evita indicarea preţurilor reale în contractele de vînzare. Astfel, la etapa iniţială sînt posibile unele distorsiuni ale rezultatelor evaluării, care ulterior vor fi excluse, atît datorită perfecţionării metodelor de analiză, cît şi faptului că participanţii la tranzacţiile imobiliare vor indica în contracte informaţia corectă. Premisă pentru dezvoltarea sistemului de evaluare masivă a bunurilor imobile este crearea cadastrului bunurilor imobile. Conform prevederilor Legii cu privire la activitatea de evaluare, toată informaţia privind bunurile imobile necesară pentru evaluarea în scopul impozitării se acumulează în baza de date a cadastrului bunurilor imobile.