Finanțarea imobiliară comercială Austria

Capitolul 1 PIAŢA IMOBILIARĂ COMERCIALĂ DIN AUSTRIA

1. Date generale

Republica Austria este o federaţie din Europa Centrală, compusă din 9 landuri federale. Capitala Austriei este Viena (Wien). Austria are graniţă cu Liechtenstein şi Elveţia - în vest, Italia şi Slovenia - în sud, Ungaria şi Slovacia - în est şi Germania şi Republica Cehă - în nord.

Este o ţară muntoasă, circa 2/3 din teritoriu aflându-se la altitudini de peste 500m şi 40% la peste 1000m, altitudinea medie este de 1000m. Relieful muntos (Prealpii si Alpii, orientati E-V) acopera aproape ¾ din suprafaţa ţării, câmpia reducându-se la un culoar subalpin care însoţeşte Dunarea şi la Burgenland, o parte din Câmpia Panonică.

În 1995, Austria a aderat la Uniunea Europeană, iar în 1999, a aderat la Acordurile Schengen şi a adoptat sistemul monetar EURO.

Austria, cu economia sa de piaţă bine dezvoltată şi cu standardul său înalt de viaţă, este în legătură strânsă cu alte economii din Uniunea Europeană, în special cu cea germană. Statutul de membră a UE a adus un val de investitori străini atraşi de accesul Austriei la piaţa unică europeană şi de apropierea de economiile aspirante la UE. Pe de altă parte, creşterea economică înceată a UE ca medie a influenţat şi economia austriacă. Austria este una dintre cele mai bogate tari din lume, cu un PIB nominal pe cap de locuitor de 43.570 dolari.

Piaţa imobiliară din Austria se caracterizează printr-un grad mare de stabilitate. Cererea pentru spaţii de birouri noi este deosebit de mare, pentru că în primul rând multe firme doresc să se mute în cladiri de birouri moderne de la cele vechi şi în al doilea multe companii mari, multinaţionale, doresc sa-şi deschidă birouri în Viena. Viena, capital Austriei, este piaţa primară pentru proprietăţile imobiliare comerciale din această ţară.

Austria este o ţară foarte interesanta, care se mândreşte cu peisaje minunate, o cultură uimitoare şi un standard foarte ridicat de trai. O investiţie imobiliară în această ţară este considerată de specialişti, câştigătoare indiferent de cum va evolua economia internă sau pieţele din alte state.

2. Investiţii imobiliare

Investiţiile imobiliare sunt imobilizări de capitaluri pe termen lung în bunuri imobile (terenuri şi/sau clădiri sau alte construcţii) capabile să producă câştiguri financiare (profit) din vănzarea lor sau venituri constant prin închiriere şi exploatarea lor.

Astfel conceptul de investiţie imobiliară poate fi atribuit:

- unei achiziţii de teren şi/sau clădire cu destinaţie rezidenţială, de afaceri, pentru scopuri de producţie, logistică sau comerciale;

- achiziţia în vederea revânzării unui teren, construcţii sau părţi ale acesteia;

- construcţia sau modernizarea unei clădiri în vederea închirierii.

Investiţiile imobiliare pot fi directe, denumite şi investiţii în proprietăţi imobiliare în vederea achiziţiei, reabilitării, dezvoltării, modernizării, exploatării sau revânzării, sau indirecte prin intermediul unor fonduri de investiţii imobiliare sau titluri de valori imobiliare (opţiuni imobiliare).

În analizele de piaţă imobiliară deosebim 5 tipuri de pieţe, grupate uneori pe pieţe mai mici care se mai numesc şi subpieţe:

- piaţa clădiriior rezidenţiale (case, vile, duplex-uri, blocuri);

- piaţa clădirilor comerciale (magazine, mall-uri, pieţe, super, hipermarket-uri, hoteluri, moteluri, birouri, bănci etc);

- piaţa clădirilor industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare);

- piaţa clădirilor şi terenurilor agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri);

- piaţa clădirilor şi construcţiilor cu desţinatie publică şi speciale (şcoli, spitale, aerogări, porturi, centrale nucleare, construcţii de apărare etc.)

3. Situaţia actuală a pieţei imobiliare din Austria - Criza nu afecteaza piata imobiliara

În timp ce în alte ţări preţurile bunurilor imobiliare scad, în Austria cresc.Criza imobiliară care a cuprins majoritatea ţărilor europene pare să fi ocolit Austria. În timp ce preţurile scad vertiginos în alte regiuni, în cele mai populare zone austriece, acestea cresc. Mai mult chiar, proprietăţile sunt considerate cele mai sigure investiţii, astfel că mulţi se grăbesc să-şi pună banii la adăpost, căutând cele mai bune achiziţii. Febra cumpărăturilor i-a cuprins însă doar pe cei care dispun de finanţare proprie, în condiţiile în care băncile sunt şi aici reţinute în acordarea creditelor.

Piaţa imobiliară austriacă de locuinţe este prea stabilă pentru a fi afectată de criza internaţională, sunt de părere experţii. Aceştia susţin că în cazul în care ar exista motive de îngrijorare doar cei care au credite ipotecare ar ajunge în incapacitate de plată. „Până acum nu am auzit despre cazuri de vânzări «disperate». Dacă suntem în pericol să ajungem într-o astfel de situaţie, vom vedea abia în următoarele luni, în funcţie de evoluţia sistemului bancar“, susţine Alois Reikersdorfer, directorul Re/Max Austria.

Între timp, austriecii care dispun de fonduri continuă achiziţiile. „Cu cât criza va continua, cu atât interesul pentru investiţii imobiliare va fi mai mare”, spune Stefan Brezovich, preşedintele companiei de asigurări Örag, citat de Wirtschafts Blatt. Cum se explică această atracţie? În primul rând, în perioada de criză, cele mai sigure investiţii sunt cele în obiecte. Acestea sunt un bun adăpost în special împotriva inflaţiei - cine are o casă nu mai plăteşte chirie, în timp ce proprietarii sunt avantajaţi de preţurile de închiriere, aflate în creştere. În plus, cei care au acum bani pot profita de nevoia urgentă de a vinde a unora, pentru a obţine un profit substanţial mai târziu.