Arendarea și Concesionarea Terenurilor

I. Arendarea

Transferul limitat de proprietate asupra pamantului prin arendare

Arendarea reprezinta principala forma de marfalitate a pamantului si segment al pietei funciare. Dupa evenimentele din decembrie 1989 prin reconstituirea si constituirea dreptului de proprietate privata asupra pamantului ca efect al aplicarii Legii fondului funciar numarul 18 din 1991 s-au creeat premisele arendarii pamantului si a altor bunuri agricole. Ea se desfasoara in conditii schimbate fata de cele din trecut: nu este cauzata de existenta unor mari proprietati funciare, ci dimpotriva, de proprietatea reconstituita sau constituita pana la 10 ha pe baza Legii nr 18 din 1991, limita urcata ulterior pana la 50 ha pe baza legii pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor legii fondului funciar nr 18/1991 si ale legii nr 169/1997; cei care dau suprafete de teren in arenda sau micii proprietari de regula neagricultori sau agricultori in varsta.

Cadrul legistlativ al arendarii

Arendarea suprafetelor de teren si a altor bununri agricole este reglementata de Legea arendarii nr 16/1994 modificata si completata in 1998. Potrivit legii, prin arendare se intelege contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole denumit arendator, si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durata determinata si al un pret stabilit de parti. Arendarea se face prin contract scris intre arendator si arendas , contract care pentru valabilitate si opozabilitate se inregistreaza la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate.

Prin contractul de arendare arendatorul proprietar transfera arendasului 2 din cele 3 atributii ale dreptului sau de proprietate, si anume posiunea si folosinta, pe durata stabilita, lui ramanandui dreptul de dispozitie, iar arendatorului uzufructuar dreptul de folosinta. Contractul de arendare este un contract solemn(se incheie in forma scrisa), bilateral(genereaza atributii pentru ambele parti) , incheiat intuitu personae(care cere arendasului sa intruneasca anumite conditii), comutativ(nu depide de hazardsi deci nu exista sanse ded castig sau pierdere pentru parti), de executarea scuccesiva si netranslatiuv de proprietate.

Partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice. Arendasii, persoane fizice, pot fi cetateni romani, indiferent daca au domiciliul in tara sau in strainatate, cu conditia sa aiba pregatire ded specialitate agricola, practica agricola sau un atestat ded cunostinte agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator, iar arendasii persoane juridice, pot fi persoane juridice ramane cu sediul in Romania, inclusiv cele cu capital partial sau integral strain, cu conditia sa aiba ca obiect de activitate exploatearea bunurilor agricolesi sa prezinte garantile solicitate de arendator.

In practica, in raport cu agentii economici care iau suprafete de teren in arenda, se disting mai multe tipuri de arendare:

-arendarea directa catre cultivator: cel care arendeazaza cultiva suprafete de teren cu forte proprii sau ale persoanelor din familie, acoperind integral sau in cea mai mare parte necesaurl ded forta de munca;

-arendarea catre o parsoana care cultiva suprafete de teren folosind forta de munca salariala;

-arendarea catre o societate de producatori-asociatie sau cooperativa;

-arendarea catre o societate cu capital de stat, majoritar de stat (foste IAS), mixt (cu participare de capital strain) sau partial.

Gradul de extindere a acestor tipuri de arendare va depinde de masura in care se vor adapta cerintelor economice de piata. Pe langa interesul economic privat al celor care arendeaza suprafetele de teren reflectat in castigul urmarit, exista insa un interes economic national, care se cere avut in vedere in conceperea si aplicare politicii agrare.

In functie de acest interes puterea publica trebnuie sa actioneze prin mecanisme adecvate economiei de piata in orientare procesului de arendare sprea dezvoltarea si consolidarea, spre exemplu, a formelor familiale, sau caracter comercial, a formelor asociative sau a exploatatiilor bazate pe munca salariala.

Legislatia privind arendarea prevede si o serie dee retrictii sau incapaciatati care vizeaza persoanele care nu pot lua in arenda bunurile agricole si persoanele juridice care nu pot da in arenda asemenea bunuri. Astfel, nu pot da in arenda bunuri agricole regiile autonome, institutele si statiunile de cercetare si productie agricola, societatile comerciale si alte unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri proprietate de stat si nu pot lua in arenda bunurile agricole functionarii publice si salariatiii din conduceri administartive ale persoanelor juridice mentionate.

Nu pot lua deasemenea in arenda terenuri agrigole agentii economici cu capital majoritar de stat, prestatorii de servicii, rezultati din transformarea fostelor statiuni de mecanizare a agriculturii, respectiv societatile comerciale pe actiuni AGROMEC. Interdictia inceteaza in cazul in care capitatul de stat nu mai este majoritar.

Un loc aparte in reglementarile privind arendarea se refera la obligatiile si drepturile arendatorului si arendasului. Arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiunea totala sau partiala, respectiv sa ii asigure exploatarea linistita si utila a bunului agricol arendat, sa nu schimbe destinatia bunului agricol arendat, sa primeasca bunurile arendate la incetarea contractulu ide arendare si sa indeplineasca toate celelate obligatii asumate prin contract, iar arendasul are obligatia de a folosii bunurile arendate ca un bun proprietar; de a mentine potentialul productiv a bunurilor arendate de a le restituii la incetarea contractului, de a platii arenda la termenele si modalitatile stabuilite, precum si de a executa si toate celelalte obligatii contractuale.