Finanțarea Imobiliară Rezidențială în Ungaria

Cap. I. Analiza pieţei imobiliare în Ungariei

Piaţa imobiliară maghiară este divizată între zona de vest şi zona de est, la graniţa cu România, unde preţurile s-au dublat din cauza românilor care cumpără masiv casele ieftine ale maghiarilor. Ca în orice alt oraş, valoarea imobiliară din Budapesta depinde foarte mult de locaţie. În timp ce cartierele centrale, cum ar fi 5, 6 şi părţile interioare al 13-lea şi al 7-lea, districtele 8, 9 pe partea Pest şi două, districtele 11, 12 în partea Buda sunt cele mai bune zone pentru a investi. Chilipirurile imobiliare sunt încă deschise, piaţa s-a schimbat foarte mult, se pot găsi noile clădiri rezidenţiale, la fiecare colţ, dar nu există încă un deficit în unele segmente, care va face unele apartamente şi case, precum şi unele zone să fie mai apreciate în viitorul apropiat.

Ungaria a făcut trecerea de la o economie planificată centralizată la o economie de piaţă şi a continuat să demonstreze o creştere economică puternică, aderând la UE în mai 2004.

Beneficiile aderării la UE vin în viaţa de zi cu zi a Ungariei încet,dar destul de sigur. Ungaria se angajează să participe pe deplin în UE, precum şi în zona EURO. Poziţia Budapestei, animează ca un centru regional într-o zonă în care Uniunea este probabil să crească în viitorul apropiat, datorită ratele dobânzilor ce scad în conformitate cu aşteptărilor UE,dar şi a altor factori ce fac ca investiţiile locale să devină şi mai solide. Cartierele rezidenţiale noi au apărut „ca ciupercile după ploaie” în aproape fiecare din cele 23 de districte existente, dupa 2004.

În Ungaria, aproape două treimi din PIB este produs de sectorul serviciilor. Printre acestea, intermediarii financiari (băncile comerciale, băncile de economii, cooperative de credit, bănci iptecare, companiile de investiţii), imobiliarele, închirierile şi activităţile de afaceri, precum şi serviciile publice (administraţie, educaţie, sănătate, asistenţă socială) joacă un rol proeminent. Industria, în principal cea sprijinită pe fabricaţie produce aproximativ un sfert din valoarea adăugată brută. Agricultura şi construcţiile au o pondere relativ scăzută.

Datorită sărăciei mediului economic global şi a datoriei publice nesustenabile, economia Ungariei s-a contractat cu 6,5% în 2009, iar pe piaţa imobiliară s-a efectuat slab în cursul anului 2010. Economia ţării este în pericol, iar ţara se află în mâinile FMI-ului. Moneda maghiară, forintul, a pierdut valoare substanţială de anul trecut, industria de construcţie fiind profund deprimată.

După cum observăm şi în grafic, criza financiară globală a „împins” PIB-ului mai jos la 0,5% în 2008. Economia a fost a intrat în recesiune în 2009, cu contractarea PIB-ului cu 6,5% până la sfârşitul anului. De la începutul anului 2010, Ungaria a ieşit din recesiune. PIB- ul a crescut cu 0,20% în T1 2010, şi în continuare a crescut cu 0,80% în T2 2010.

Doi factori principali care au dus la încetinirea creşterii pieţei imobiliare:

• Recesiunea economică din 2009;

• Furnizorii de credit au înăsprit eliberarea de ipoteci.

Global Property Guide publică periodic rapoarte independente pe piaţa proprietăţilor rezidenţiale din Ungaria. În ultimul raport, GPG observă că „Ungaria nu este o oportunitate de investiţii, deoarece cumpărătorii au făcut o mulţime de bani din proprieţăţile rezidenţiale maghiare”. Consider că este o oportunitate pentru unii investitori, pentru cei care ştiu mersul pieţei imobiliare.

Proprietăţile rezidenţialele maghiare actuale sunt caracterizate de câtiva factori pozitivi:

- întorcerea primele raze de încredere;

- randamentele de închiriere în Budapesta sunt mai mari decât oriunde altundeva în Europa;

- costurile sunt mai mici (pe metru pătrat) decât în orice altă capitală a statelor europene;

- ratele dobânzilor sunt în scădere;

- cumpărătorii se întorc pentru că turiştii din Budapesta trebuie să rămână undeva, şi randamentele casă-hotel sunt bune, coparativ cu altele;

- legea favorizează în mod clar proprietari.

Cumpărarea de proprietăţi în Ungaria se realizează destul de uşor. În zilele noastre cetăţenii străini pot cumpăra, de asemenea, imobiliare, cu puţine limitări (nu se numără şi terenurile agricole, care au unele restricţii). După părerea mea, chiar dacă procedura legală dispune de un mod de operare uzual consider că rezidenţii trebuie să fie bine informaţi înainte de a cumpăra o proprietate pentru a evita capacanele pieţei imobiliare. Dacă, de exemplu, se achiziţionează mai multe proprietăţi şi se doreşte deschiderea unei afaceri în ţară, înfiinţarea unei societăţi cu răspundere limitată este recomandată. Înfiinţarea unei companii este o procedură relativ uşoară. Constituirea unei societăţi cu răspundere limitată (Kft.) va costa în jur de 180 mii HUF (forinţi maghiari), inclusiv taxele solicitantului. Procedura durează 3-5 zile, şi o sumă de 3 milioane HUF trebuie să fie depusă la o bancă din Ungaria timp de cel puţin 2 zile.