Finanțarea imobiliară rezidențiala în Cehia

Introducere

Stabilirea unui sistem funcţional de finanţare imobiliară este de o importanţă majoră în economiile de tranziţie. Locuinţa este o nevoie de bază, fiind un element cheie de politică socială pentru orice guvern şi în special pentru ţările în tranziţie.

Locuinţa, bun necesar, nu poate fi achiziţionată în mod normal fără un împrumut pe termen lung, preţul acesteia fiind de câteva ori venitul anual al unei familii. În ţările cu o economie de piaţă dezvoltată, împrumuturile imobiliare sunt extrem de extinse, procentul locuinţelor achiziţionate prin împrumut imobiliar fiind de peste 20%. În ţările în tranziţie acest procent este de sub 5%. În cadrul procesului de tranziţie spre o economie de piaţă, Cehia şi s-a înregistrat o creştere susţinută a valorii împrumuturilor contractate pentru achiziţionarea de locuinţe.

Modelul Est European de finantare imobiliara rezidentiala: sistemele de finanţare imobiliară ale fostelor ţări comuniste, prezintă caracteristici similare, putând fi denumit Modelul Est European.

Cehia prezintă câteva caracteristici ale modelului Balanced Tenure :

o rata proprietarilor locuinţelor ocupate este mică;

o rata de împrumut din valoarea locuinţei este de 70% iar evaluările se bazează pe valori ale împrumutului ipotecar mult mai conservatoare (exceptând Cehia unde este utilizat un sistem de evaluare de piaţă);

o sectorul locuinţelor de închiriat sociale este foarte dezvoltat, în timp ce sectorul închirierilor private este în dezvoltare.

În general sursele de finanţare sunt:

- Băncile comerciale: instituţii de creditare pentru persoane fizice şi juridice fiind principalul mijloc de finanţare imobiliară într-o economie de piaţă.

- Bănci ipotecare şi titluri de rentă ipotecare: bănci specializate în credite ipotecare. Finanţarea prin titluri ipotecare necesită un cadru legislativ bine conturat şi o bază investiţională largă, destul de greu de asigurat în economiile de tranziţie.

- Planuri de economii contractuale: operatorul planului obţine depozite de la aplicanţi, în general la o rată a dobânzii sub cea a pieţei şi le acordă credite imobiliare în nişte condiţii avantajoase odată ce depozitul a atins un anumit nivel. Astfel de planuri sunt operaţionale în Cehia, Slovacia, Ungaria, Letonia, Polonia şi Slovenia.

- Fondurile publice: statul acordă credite imobiliare direct prin stabilirea unui fond public pentru promovarea construcţiei şi vânzării de locuinţe.

In Cehia sursele de finantare sunt:

a) Depozit bazat pe sistemul de finanţare de locuinţe

- Operate de bănci universale;

- Operate de banci speciale de locuinte

b)Sistemul de finantare a locuintelor bazat pe finantare cu obligatiuni

c)Sistemul de finantare pentru locuinte bazat pe imprumutul de securitizare

d) Sistemul de finantare pentru locuinte cu rol predominant al statului prin “banci de locuinte” sau “fonduri”

Capitolul 1. Structura preturilor imobiliare pe piata din Cehia

Piata rezidentiala a devenit foarte polarizata chiar şi în zonele de la Praga cu performanţe foarte variate. Creşterea puternică a preţurilor la locuinţe a fost determinata de partea de jos si cea mijlocie a pietei imobiliare unde locuintele sunt inca foarte accesibile.

Impulsul pentru crestea preturilor este mai slab in cazul locuintelor de lux deoarece s-au accentuat lacunele dintre locuintele medii de piata.

Piata rezidentiala din Cehia pote fi împărţita în trei sectoare de preţ. Primul sector este caracterizat de o gamă de preţ de CZK 22000 / m2 - 41000 CZK / m2. Cel mai mare procentaj de tranzacţii are loc în acest sector.

Al doilea sector este caracterizat de o gamă de preţ de CZK 41000 / m2 - 85000 CZK / m2. Sectorul se distinge prin evoluţiile sale de calitate a construcţiei, a împrejurimilor acestora, şi facilităţi.Cu toate acestea, cererea este mai mare decât oferta actuală, şi continuă să crească. Aproape jumătate din noii dezvoltatori vizează sectorul preţului mediu, încercând să ţină pasul cu creşterea cererii.