Finanțarea Imobiliară Rezidențială din Polonia

CAP.1 PIAŢA IMOBILIARĂ

1.1.CARACTERISTICI PIAŢA IMOBILIARĂ

Real estate este un termen legal, care cuprinde terenul, împreună cu îmbunătăţiri la terenuri, cum ar fi clădiri, garduri, fântâni şi alte îmbunătăţiri care sunt fixate în locaţia/imobile respective. Legea imobiliară este corpul de reglementări şicoduri legale care se referă la astfel de probleme sub o anumită jurisdicţie şi includ lucruri cum ar fi tranzacţii comerciale şi rezidenţiale a proprietăţilor imobiliare.

Termenul de imobiliar este adesea considerat sinonim cu proprietăţi imobiliare, în contrast cu bunurile personale (numit uneori proprietate personală în conformitate cu legea proprietăţii personale).

Cu toate acestea, în unele situaţii termenul de "imobiliare" se referă la terenuri, spre deosebire de"bunuri imobiliare", referindu-se la dreptul de proprietate asupra terenurilor şi accesoriilor, inclusiv de orice caracter permanent, cum ar fi structuri, copaci, minerale, beneficiile, precum şi drepturile inerente acestora. Proprietatile imobiliare sunt de obicei considerate a fi bunuri imobiliare.

Termeni imobiliare şi bunuri imobiliare sunt utilizate în principal în dreptul comun.

Principalii participanti de pe pieţele imobiliare sunt:

-Proprietar / Utilizator - Aceşti oameni sunt atât proprietarii, precum şi chiriaşi. Ei achizitionaeaza immobile sau proprietati comerciale ca o investiţie şi, de asemenea, să locuiasca sau să o utilizeze ca o afacere.

-Proprietar - Aceşti oameni sunt investitori. Ei nu consumă bunul imobiliar care le achiziţionează. Deobicei, ei inchiriaza proprietatea altcuiva.

-Clientul/Locator - Aceşti oameni sunt doar consumatori de bunuri imobiliare.

-Dezvoltatorii - Aceste persoane pregăteasc terenul pentru construcţii care determină un produs nou pentru piaţă.

-Facilitatorii - Aceasta include banci, brokeri imobiliari, avocaţi, şi altele care să faciliteze cumpărarea şi vânzarea de bunuri imobiliare. Proprietarul si chiriasul (locator) cuprinde cererea şi oferta de pe piaţă, în timp ce dezvoltatorii cuprind partea de aprovizionare.

Caracteristicile unice ale pieţei imobiliare includ:

-Durabilitate - bunul imobiliar este durabil.Din acest motiv, pieţele imobiliare sunt modelate ca un stoc / flux de piaţă. Aproximativ 98% din aprovizionarea constă din stocul de locuinte existent, în timp ce aproximativ 2% se compune din fluxul de noi proiecte in dezvoltare. Stocul de aprovizionare imobiliare, în orice perioadă este determinată de stocul existent în perioada precedentă, rata de deteriorare a stocului existent, rata de renovare astocului existent, şi fluxul de proiecte noi în perioada curentă.

-Eterogene - Fiecare parte din bunul imobiliar este unic, în ceea ce priveşte amplasarea sa, din punct devedere al clădirii şi în ceea ce priveşte finanţarea acestuia. Acest lucru face dificilă stabilirea preţurilor, cresc costurile de căutare, creează o asimetrie de informaţii, etc.

-Costuri ridicate de tranzacţionare - Cumpararea şi / sau mutarea într-o casă costă mult mai mult decât cele mai multe tipuri de tranzacţii. Aceste costuri includ costurile de căutare, taxele imobiliare, costuri de miscare/transport, taxele legale, taxele pentru transferuri de terenuri, taxele de înregistrare şi fapta. Costurile de tranzacţie pentru vânzător variază de obicei între 1.5-6% din preţul de achiziţie. În unele ţări din EuropaContinentală, costurile de tranzacţie, atât pentru cumpărător şi vânzător pot varia între 15 - 20%.

-Întârzieri lungi de timp - Procesul de ajustare a pieţei este supusă unor întârzieri din cauza duratei detimp pentru a finanţa, a proiecta, de a construi noi immobile şi de asemenea, ca urmare a ratei relativ lente de schimbare a cererii. Din cauza acestor intarzieri există un potenţial mare pentru un dezechilibru pe termen scurt.

-O investiţie bună şi un consum bun – Bunurile imobiliare pot fi achiziţionate cu speranţa de a atinge un profit, sau cu intenţia de a o utiliza, sau ambele. Aceste funcţii pot fi separate sau pot fi combinate. Această natură duală a bunului înseamnă că nu este neobişnuit pentru oameni pentru a supra-investi în proprietăţi imobiliare, asta inseamna ca, să investească mai mulţi bani într-un activ decât este valoarea lui pe piaţa liberă.

-Imobilitate – Bunurile imobiliare nu pot fi mutate. Consumatorii vin la bun, nu bunul la consumator. Din acest motiv, nu poate exista nici piaţa propiu-zisă. Aceasta fixitatea spaţială înseamnă că ajustarea trebuie să apară pe piaţă de către persoanele care se de plasează la unităţile locative, faţă de circulaţia mărfurilor unde produsul ajunge direct la consumator.

Cererea pentru locuinţe

Principalii factori determinanţi a cererii pentru locuinţe sunt demografice. Cu toate acestea, alţi factori precum veniturile, preţul de locuinţe, costurile şi disponibilitatea de credit, preferinţele consumatorilor, preferinţele investitorilor, şi preţul toate joc un rol important. Variabilele demografice de bază sunt mărimea populaţiei şi creşterea populaţiei: mai mulţi oameni în economie, mai mare cererea de locuinţe.