Publicitatea Imobiliară

Capitolul 1

Consideraţii introductive privind publicitatea imobiliară

1.Definiţie, obiect şi scurt istoric

Norma juridică a luat naştere şi s-a dezvoltat pe măsură ce s-a simţit tot mai mult nevoia de a fi apărate actiunile juridice ale oamenilor în cadrul procesului de producţie a bunurilor destinate satisfacerii nevoilor personale. Pornind de la norma morală, prima manifestare a dreptului, s-a ajuns la formarea unui veritabil sistem juridic care poate să menţină echitatea în cadrul raporturilor interumane care se nasc în interiorul circuitului civil. Se tinde spre perfecţionarea sistemului de drept, urmărindu-se apărarea şi delimitarea cât mai bună a drepturilor subiective.

Orice persoană, indiferent că este fizică sau juridică, dar chiar şi societatea, sunt interesate în privinţa protejării drepturilor subiective, prezente sau viitoare. Iar această protecţie poate fi realizată doar dacă este foarte bine cunoscut sistemul de drept şi reglementările pe care acesta le face pentru operaţiunile care vizează drepturile subiective, fapt condiţionat la rândul său de respectarea şi exercitarea cât mai corectă şi mai concisă a dreptului. De aici derivă importanţa realizării unei publicităţii a raporturilor juridice, în special a celor mai importante raporturi juridice patrimoniale.

Ocrotirea drepturilor subiective patrimoniale se înfăptuieşte prin intermediul unor mijloace preventive, concretizate în forma actelor juridice şi publicitatea operaţiunilor juridice care vizează drepturile patrimoniale, dar şi cu ajutorul mijloacelor represive, constând în sancţiuni juridice de natură civilă, penală, administrativă, care sunt prevăzute de lege pentru cazurile de ignorare şi încălcare a drepturilor civile. “Dreptul obiectiv prevede pe de o parte conţinutul juridic şi mijloacele de apărare împotriva oricăror încălcări practice posibile, reglementând statica drepturilor patrimoniale, totodată prevede modurile de dobândire, modificare şi stingere a acestor drepturi în temeiul legii sau prin acte juridice pe de altă parte, realizând dinamica drepturilor patrimoniale. Cu alte cuvinte statica vizează existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite, iar dinamica vizează circulaţia acestor drepturi de la naştere până la stingerea lor realizându-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial” Scopul publicităţii este tocmai acela de a da siguranţă totală operaţiunilor juridice sub cele două aspecte, atât static, cât şi dinamic.

În ceea ce priveşte forma actelor juridice , se cunoaşte că aceasta este guvernată de principiul consensualismului, fiind o condiţie exterioară generală de manifestare a voinţei juridice a părţilor contractante; este vorba de o condiţie extrinsecă pe care o stabilesc părţile. Deşi art.1295 din Codul civil statuează principiul consensualismului, există totuşi câteva excepţii: în primul rând pentru ca actul juridic să fie valabil trebuie să aibă o formă ad validatem sau ad solemnitatem, ori este cerută forma ad probationem pentru a putea dovedi actul juridic, ori trebuie îndeplinită o formă care să facă opozabil erga omnes acel act juridic.

În cadrul vieţii juridice o valoare foarte importantă o reprezintă fondul funciar. Acest fapt este demonstrat prin istoria dreptului, din care rezultă că până în perioada epocii moderne obiectul normelor juridice îl constituiau drepturile reale , în mod deosebit terenurile. Baza drepturilor reale imobiliare o forma dreptul de proprietate, drept pe care nici o terţă persoană nu are drept să-l atingă în vreun fel.Odată cu naşterea acestui drept real imobiliar apar şi obligaţii a căror încălcare duce la formarea raportului de responsabilitate Însă, pentru a se evita o asemenea situaţie, drepturile reale imobiliare trebuie să se nască şi să se manifeste în mod public, pentru ca toată lumea să le cunoască. Este singurul mijloc prin care s-ar putea pune în aplicare principiile latineşti „Nemo censetur ignorare legem.Nemo ius ignorare censetur” ,astfel că nimeni nu ar putea invoca necunoaşterea acestor drepturi atunci când acestea ar fi încălcate.

Publicitatea imobiliară are menirea de a evita anumite inconveniente în ceea ce priveşte transmiterea unui drept de proprietate sub aspectul clandestinităţii sau în cazul dobândirii altor drepturi reale, fără să fie asigurată publicitatea lor. În caz contrar, un vânzător de rea-credinţă ar putea vinde, consecutiv, acelaşi drept real imobiliar mai multor persoane de bună-credinţă, ajungându-se la starea de incertitudine privind dreptul respectiv. Sistemul de publicitate imobiliară vine să înlăture tocmai astfel de situaţii şi de neajunsuri.

„Publicitatea cărţii fuciare apără numai drepturile terţilor achizitori dobândite cu titlu oneros şi cu bună-credinţă, iar nu şi drepturile dobândite nevalabil de către achizitorul nemijlocit.

Ca o consecinţă a constatării privitoare la reaua credinţă în dobândirea unui imobil, cumpărătorul nu se poate prevala de excepţia referitoare la prescripţia acţiunii în rectificarea cărţii funciare, deoarece potrivit art.36 din Legea de la 27 aprilie 1938 acţiunea în rectificarea, sub rezerva prescripţiei de fond, este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său( TS, sc., dec.nr.1086/1972, Repertoriu 1969-1975, p.103)”

Organizarea sistemului de publicitate imobiliară se realizează într-o aşa manieră încât adevăraţii proprietari, dobânditorii de bună-credinţă a drepturilor reale, să fie ocrotiţi şi să aibă posibilitatea să-şi apere aceste drepturi.

Definiţia noţiunii de publicitate imobiliară vine să susţină cele afirmate mai sus, aducând un plus de argumentare. Din punct de vedere al analizei juridice, noţiunea de publicitate se manifestă din perspectiva a două aspecte,general şi special, aşa cum reiese din opera citată a domnului profesor Ioan Sabău-Pop.