Comentariu Decizie ICCJ

Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 23/2017 privind dezlegarea unor chestiuni de drept ce formează obiectul Dosarul nr. 3996/2016, prin Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept ia în examinare sesizarea formulată de Tribunalul Alba - Sectia I civilă, în Dosarul nr. 173/191/2016, privind pronunțarea unei hotarâri prealabile.

Referatul cauzei prezentat de către magistratul-asistent, arată faptul că a fost depus raportul întocmit de către judecătorii-raportori, care a fost comunicat părților, și că apelanta-reclamantă, prin avocat, a depus punct de vedere formulat în scris privind chestiunea de drept supusă judecații. La dosar au fost transmise hotărârile judecătorești relevante, identificate de curțile de apel, precum și punctele de vedere teoretice exprimate de judecători, care au relevat apariția unei practici judiciare neunitare. Parchetul de pe lângă ÎCCJ a comunicat că nu se verifică, în prezent, practica judiciară în vederea promovării unui recurs în interesul legii. Totodata au fost depuse la dosar opiniile specialiștilor în materie .

Se mai referă că la data de 20 martie 2017 a fost înregistrată la dosar o cerere de intervenție formulată în interesul apelantei-reclamante.

În fapt Tribunalul Alba - Secția I civilă a dispus sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: "modalitatea de interpretare a dispozițiilor art 1279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare- cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic."

Reclamanta S.C. A - S.R.L. prin Cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Blaj la data de 17 februarie 2016 cu nr. 173/191/2016 i-a chemat în judecată pe pârâții B și C, reprezentați prin mandatar, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să constate că între părți a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare înregistrată la data de 20 ianuarie 2016 pentru terenul situat în comuna Șona, județul Alba, plata a fost efectuata conform intelegerii, iar instanta sa pronunte o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, precum și intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren de 4,86 ha cuprinsă în extrasul de carte funciară; fără cheltuieli de judecată.

Judecătoria Blaj prin Sentința civilă nr. 267 din 27 aprilie 2016, a respins ca neîntemeiată acțiunea civilă având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic, prima instanța a reținut că, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat "Act de vânzare-cumpărare" la data de 20 ianuarie 2016, reclamanta S.C. A - S.R.L. a cumpărat de la numitul D, în calitate de mandatar al pârâților, suprafața de teren arabil extravilan situată pe raza localității Șona, județul Alba, convenția încheiată de părți, neîndeplinind condiția "ad validitatem" a formei autentice, este nulă ca și act de vânzare-cumpărare, instanta a constatat că, fiind îndeplinite toate condițiile necesare pentru transferul dreptului de proprietate, a tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal și în cartea funciară a suprafeței de teren ce face obiectul antecontractului contractul nu poate fi încheiat strict din cauza refuzului uneia dintre părți de a se prezenta la notar.

Prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța suplinește doar lipsa consimțământului părții care refuză nejustificat încheierea contractului promis și nu suplinește și lipsa celorlalte condiții care nu au fost îndeplinite și fără de care încheierea contractului autentificat în fața notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentației de carte funciară și obținerea avizelor. Astfel, trebuie subliniat faptul că necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, cum este și cazul în speță, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă este îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare.