Evaluarea întreprinderii prin cost și venit

Introducere

Evaluarea reprezinta „un proces de determinare a valorii obiectului evaluarii”. Altfel spus, valoarea reprezinta obiect al masurarii. Utilizindu-se etalonul monetar, se da o forma vizibila valorii, forma ce apare sub denumirea de pret. Totodata conceptul de „valoare” este diferit de cel de „pret”.

Evaluarea afacerii se efectuează din trei puncte de vedere: abordarea prin venit, abordarea patrimoniala si abordarea comparativa. In lucrarea data vom analiza valoarea de piata a unei cladiri prin abordarea veniturilor si abordarea costurilor.

Abordarea pin cost examineaza valoarea intreprinderii din punct de vedere al cheltuielilor reale, insa valoarea de bilant a activelor si datoriilor in urma influentei diversilor factori nu corespunde valorii de piata. Prin urmare, valoarea de bilant trebuie corectata. In acest scop, initial se estimeaza valoarea de piata justificata a fiecarui activ din bilant, apoi se determina valoarea prezenta a datoriilor, dupa care se afla diferenta acestora: CP = A – D, unde CP—capital propriu; A—active; D—datorii actualizate.

Abordarea costurilor presupune estimarea valorii de piata a obiectului evaluarii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui in starea curenta sau reproducerea calitatilor lui de consum.

Abordarea costurilor este aplicata in urmatoarele cazuri:

a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (in acest caz costul constructiei, care include si beneficiul investitorului se apropie de marimea valorii de piata);

b) evaluarea constructiilor nefinisate;

c) analiza tehnico-economica a bunurilor imobile;

d) reevaluarea mijloacelor fixe ale intreprinderilor (in acest caz se va determina valoarea de reconstituire);

e) argumentarea constructiei unor cladiri sau edificii noi;

f) determinarea celei mai bune si eficiente utilizari a obiectului evaluarii;

g) evaluarea bunurilor imobile unice si celor cu destinatie speciala;

h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

Formula generala de determinare a valorii bunului imobil prin abordarea costurilor este: V = Vt + (Vc - D), unde V– valoarea bunului imobil; Vt– valoarea de piata a terenului; Vc– valoarea de reconstituire sau de inlocuire a constructiei evaluate considerate ca noi; D–deprecierea acumulata.

Abordarea prin venit presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape:

1. prognozarea veniturilor viitoare;

2. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:

a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile;

b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda. Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este: VBE = (VBP - DSL) + AV, unde VBE – venitul brut efectiv, VBP – venitul brut potential, DSL – deducerea pentru spatiile libere, AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile;

c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil.

Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula: VON = VBE - CO, unde VON – venitul operational net, CO – cheltuieli operationale.

Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale care sint suportate de proprietar. In cadrul abordarii veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:

1. capitalizarea directa;

2. actualizarea fluxurilor de numerar.

a) capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an de gestiune in valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare.

b) metoda CFA este axata pe presupunerea ca investitorul potential nu va plati pentru afacere mai mult decit suma veniturilor actualizate generate de aceasta afacere. Proprietarul nu va vinde afacerea la un pret mai mic decit suma veniturilor viitoare actualizate. Astfel valoarea actualizata a veniturilor viitoare devine pret de piata stabilit intre vinzator si cumparator.

Lucrare de laborator Nr.1

Tema: Valoarea intreprinderii conform abordarii prin cost;

Scopul: De a determina valoarea de piata a intreprinderii conform abordarii costurilor;

Durabilitatea contructie = 1 ;

Virsta constructiei = 20 + 31 -3 = 48 ani ;

Volumul constructiei = 7920 m3 ;

Valoarea de reconstituire =18 rub / m3 ;

Genul de activitate : general.

Elementul Greutatea specifica,

% Durabilitatea Greutatea specifica% Durata normativa de exploatare Procentul de uzura a elementului constructive,% Ponderea uzurii elementului,%

Fundatie 13 100 13 60 80 10.4

Pereti portanti 28 86 24.08 50 96 23.11

Pereti despartitori 14 3.92 40 20 0.784

Planseu 1 100 1 60 80 0.8

Acoperis 18 40 7.2 10 80 5.76

Structura 60 10.8 60 80 8.64

Pardoseala 18 100 18 25 92 16.56

Goluri,ferestre 7 56 3.92 45 6.66 0.261

Usi 44 3.08 37 29.72 0.915

Finisarea 3 100 3 7 85.71 2.571

LST,LEM 7 100 7 40 20 1.4

Alte lucrari 5 100 5 40 20 1

Total 100 - 100 - - 72.2

Tabelul 1.1:Calculul uzurii cladirii

- Greutatea specifica corectata a elementului= (Greutatea specifica*Durabilitatea elementului)/100 ;

GS(pereti portanti) =13*100% = 13%