Metode Economice de Transmitere a Proprietății Funciare

I. ARGUMENTE PENTRU CREȘTEREA ACȚIUNILOR DE VÂNZARE-CUMPĂRARE A TERENURILOR AGRICOLE

Vânzarea terenurilor agricole este opusul reformelor agrare de împroprietărire sau de reconstituire și constituire a dreptului de proprietate funciară. Toate reformele agrare din România, produse în anii 1864, 1921, 1945, 1991 și 2000, constant au avut ca efecte micșorarea până la eliminare, a marilor exploatații agricole în favoarea gospodăriilor țărănești, apreciate științific ca fiind exploatații familial de dimensiuni mici.

Vânzarea – cumpărarea are rolul de a facilita concentrarea suprafețelor în exploatații de dimensiuni mai mari, ceea ce creează șanse reale de perfprmare și eficientizare a activității agricole.

II. CURENTE DOCTRINARE

Asupra disputei dintre reformele agrare și vânzarea terenurilor agricole, ca domenii majore de acțiune a politicii agrare, ideile nu sunt noi, ele au apărut,imediat după prima reformă din 1864 și în mod cert, ele vor continua până la o nouă reconfigurare a structurilor agrare din România, rezultat al circulației libere a terenurilor.

La începutul secolului XX , A. D. Xenopol, creatorul curentului de opinie, privitor la necesitatea înfăptuirii unor noi reforme agrare, propunea “să nu se mai împartă țăranilor pământ, ei să fie puși în putința de a-și înmulți averea și să fie ajutați de stat pentru a-și cumpăra pământ”.

Tot în anul 1907 și în același spirit, C. Garoflid insemna în Enciclopedia Română că: “Legile agrare nu au creat țărani liberi. Împiedicări pe care legea le-a impus circulației pământului țărănesc au oprit diferențierea țărănimii. Aceasta este pricina pentru care nu se găsesc la țară proprietari mijlocii, țărani înstăriți.”

Mult mai convingător asupra necesității susținerii vânzării de terenuri către țărani, în defavoarea împroprietăririi acestora, Kogălniceanu M. V, avertiza în expunerea de motive la legea reformei agrare din 1921, că: „Transformarea proprietății latifundiare în proprietate unică nu produce ipso – facto agricultură intensivă. Felul cum s-a făcut împroprietărirea, mai mult după criterii morale decât economice, a avut ca efect că pamântul a intrat în multe părți în mâini slabe. Ceea ce nu a putut face legiuitorul trebuie ca selecțiunea naturală să o îndeplinească. Pentru aceasta libera circulație a terenului este necesară. ”

Mai aproape de prezent, respectiv în anul 2002, Otiman P. I., comenta un fapt unanim recunoscut de specialiști :”Întârzierea legislației de reglementare a pieței pământului a împiedicat mult circulația terenurilor agricole și a blocat procesul de formare și creștere a exploatațiilor agricole privat-familiale cu caracter comercial.”

Blocarea circulației libere a terenurilor timp de șapte ani, de la apariția Legii 18/1991, care anunța necesitatea vânzării-cumpărării terenurilor și până în 1998, când Legea 54 legifera acest fapt, nu reprezintă un fapt singular în domeniu. De pildă, în legile de împroprietărire din 1864, 1921 și chiar 1945, erau prevederi clare, care interziceau țăranilor beneficiari ai reformei să înstrăineze pământul dobândit, mai devreme de 15 ani. Evident, legiuitorul a luat în considerare perioada minimă de maturizare a noilor raporturi de proprietate dunciară și de consolidare a capacității de exploatare a terenurilor, precum și evitarea speculației pe piața funciară. Dar aceste motivații pălesc în față neajunsurile pe care beneficiarii Legii 18/1991 le-au intampinat, din cauza constrângerilor la care aceștia au fost supuși: precaritatea factorilor de producție, vârsta înaintată, mediul economic ostil, piața agroalimentară rudimentară.

III. SISTEM LEGISLATIV ȘI INSTITUȚIONAL

Circuitul civil presupune înstrăinarea proprietății private cu toate atributele pe care acesta le are, în sens juridic, respectiv posesia, dispoziția, fructul și uzufructul, prin: vânzare, donație, moștenire, uzucapiune.

Categorile de terenuri supuse circuitului civil ți asupra cărora cadrul legal existent face referire distinctă, sunt:

-terenuri din extravilanul localităților, cu utilitate agricolă și silvică;

-terenuri din intravilan ocupate de construcții sau destinate unor utilități gospodărești specifice.

Condițiile și obligațiile pe care trebuie să le îndeplinească vânzătorul și cumpărătorul în cadrul acțiunilor de vânzare-cumpărare, după cum sunt ele stabilite prin Legea nr. 54/1998, sunt următoarele:

a) Vânzarea

-se înfăptuiește în baza unor „acte juridice” între vii, încheiate în formă autentică

-vânzarea terenurilor agricole din „extravilan se face cu respectarea dreptului de preemțiune al coproprietarilor, al vecinilor, al arendașilor”

-„sunt interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanțele Judecătorești”

b) Vânzătorul c) Cumpărătorul

-„va inregistra oferta de vânzare a terenurilor agricole situate în exploatare la consiliul local, în raza căruia este terenul ”

-va respecta dreptul de preemțiune, în condițiile stabilite de lege

-“are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanți, titular ai dreptului de preemțiune, iar în situația când prețul oferit de aceștia nu este “convenabil” poate să vândă terenul oricărei alte persoane” -proprietatea funciară dobândită nu poate depăși 200 ha teren agricol în echivalent „arabil” de familie

-persoanele fizice sau juridice străine precum și apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor

-persoanele fizice care au cetățenie română și domiciliul în străinătate pot dobandi în România, prin acte juridice între vii terenuri de orice fel

-titularii dreptușui de preemțiune vor înregistra la consiliul local, oferta în termen de 45 zile de la data afișării ofertei de vânzare

Comparativ cu aceste aprecieri cadru, din legislația actuală, privind vânzarea-cumpărarea de terenuri agricole, redăm, în continuare reglementările din perioada interbelica, referitor, la acest segment de piață funciară:

1) vânzarea sau donația să fie autorizată în prealabil de Ministerul Agriculturii și Domeniului;

2) cumpărătorul sau dobânditorul să fie cetățean român, bărbat sau femeie și să întrunească una din

următoarele condiții:

a)să fie trecut pe tabelul de împroprietărire întocmit pe baza legilor de reformă și să nu fi pierdut acest drept;

b)să fie absolvent al unei școli de agricultură, silvicultură, medicină veterinară de orice grad sau specializare;

c)să fie cultivator de pământ;

IV. EFECTE ÎN PLAN ECONOMIC ȘI SOCIAL

Din analiza evoluției și dimensiunea pieței de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole, în intervalul 1998-2005 s-au conturat următoarele concluzii:

- după un început modest, intensitatea actelor de vânzare a înregistrat, începând cu anul 2002, cote relativ înalte, dar cu oscilații foarte mari de la un an la altul. Această situație demonstrează: sensibilitatea pieței funciare față de starea economiei în ansamblul ei, care a dat semnele evidente de creștere după anul 2000; gradul de consolidare relativ scăzut al raporturilor de pe piața funciară, fapt demonstrat de aspectul sinusoidal, aparent dezordonat, al actelor de vânzare-cumpărare.