Principiile de evaluare în concordanță cu clasificarea imobilului

Evaluarea in exprimarea valorică (în etalon bănesc) a mijloacelor, proceselor, fondurilor şi rezultatelor financiare ale întreprinderii. Cronologic, evaluarea premerge înregistrarea în contabilitate a operaţiilor economice. Astfel spus, evaluarea este cea care determină SUMA.

Dezvoltarea pieţei imobiliare în Republica Moldova în mare măsură depinde de elaborarea şi implementarea în practică a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea metodologică a acestui sistem include principiile, metodele şi procedurile de evaluare care până la etapa de tranziţie a economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici în organizaţii profesionale de tranzacţii şi evaluare a imobilelor.

În prezent se poate afirma cu toată certitudinea că evaluarea valorii reale, de piaţă, este necesară în următoarele cazuri: privatizare, ipotecă, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere, stabilirea preţului la vindere-cumpărare, estimarea pierderilor în cazul imobilelor asigurate, pentru calcularea impozitului pe imobilul moştenit sau dăruit, pentru reglementarea relaţiilor materiale în caz de divorţ şi alte cazuri.

Principalele categorii de imobil şi segmente a pieţei imobiliare care au o dezvoltare foarte neuniformă: piaţa apartamentelor (locuinţelor) şi a încăperilor locuibile, piaţa încăperilor nelocative (clădiri, construcţii, edificii, încăperi încorporate şi aferente caselor de locuit), piaţa terenurilor şi imobilul industrial (de business).

1. Termeni şi principii de evaluare

1.1. Evaluarea valorii bunului imobil – calcularea directă sau expertă a valorii imobiliare executată de evaluator profesionist atestat în modul stabilit.

1.2. Valoarea probabilă de piaţă – preţul de piaţă probabil de vindere-cumpărare a bunului imobil în condiţii de concurenţă: se determină de evaluator.

1.3. Valoarea curentă probabilă de piaţă – preţul imobilului acceptat de cumpărător şi vânzător cu condiţia că ambii cunosc conjunctura pieţei, nu se află sub presiunea unor circumstanţe deosebite şi î-şi satisfac interesele proprii în cel mai oportun mod.

1.4. Valoarea de alternativă (investiţională) – preţul imobilului după schimbarea destinaţiei lui şi execuţia diferitor îmbunătăţiri legate de investiţii capitale.

1.5. Valoarea în condiţii deosebite – se determină ca şi valoarea de piaţă cu un anumit rabat din cauza că vînzătorul este constrâns de termene inoportune (privatizarea, cînd durata fazei de circulaţie a imobilului se determină în programul privatizării).

1.6. Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilită în mod oficial în scopuri fiscale. În Republica Moldova imobilele se divizează în terenuri (pământ) şi imobil.

Terenurile se clasifică:

1) terenuri cu destinaţie agricolă;

2) terenuri în intravilan;

3) terenuri distribuite întovărăşirilor pomicole;

4) terenuri din extravilan destinate industriei, transformărilor, telecomunicaţiilor.

Imobilul conform normelor în vigoare se clasifică în clădiri, construcţii şi edificii. În cadrul acestei categorii se delimitează subcategorii pentru a diferenţia cotele de impozitare în dependenţă de genul exploatării – business sau folosinţă personală – şi destinatari – persoane fizice sau juridice.

1.7. Principii de evaluare – baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de evaluare se conduce de următoarele principii:

- principiul cererii şi ofertei;

- dinamismului;

- concurenţei;

- înlocuirii;

- aportului;

- utilizării potrivite şi intensive;

- compatibilităţii;

- aşteptării.

1.7.1. Principiul cererii şi ofertei.

Conform acestui principiu, cu cît este mai mare oferta de bunuri imobiliare, cu atît mai mult se va coborî preţul lor. Există un prag de echilibru între cerere şi ofertă. În acest punct valoarea de piaţă reflectă cheltuielile socialmente necesare pentru producerea bunului imobil. Proporţional creşterii ofertei sau diminuării cererii preţul de piaţă se micşorează. Preţul de piaţă se ridică, dacă oferta este mai mică sau cererea este mare. Deoarece pieţele imobiliare sunt imperfecte, oferta şi cererea nu totdeauna determină preţul la care au loc afacerile. Abilitatea de negociere, numărul şi competenţa participanţilor, emoţiile modalităţile de finanţare şi alţi factori joacă un rol important în stabilirea preţurilor reale.