Analiza Pieței Imobiliare din Bulgaria

1. Piaţa imobiliară

1.1 Caracteristici generale

Piaţa imobiliară este formată din totalitatea tranzacţiilor care implică drepturi de proprietate sau de folosinţă asupra terenurilor sau clădirilor.

Tranzacţia imobiliară reprezintă transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealaltă parte în schimbul unei recompense, care de obicei este reprezentată de o sumă de bani, iar preţul este format din raportul cererii şi al ofertei.

Pe piaţa imobiliară pot fi întâlnite operaţiuni investiţionale/speculative ale pieţei imobiliare, investiţii pe termen lung, terenurile şi clădirile prezentând caracteristiciile unui bun de conum.

Preţul bunurilor imobiliare depinde în mod decisiv de valoare de închiriere a acestora. Creşterea sau scăderea cererii de pe piaţa imobiliară afectează preţul, cantitatea de locuinţe având o variaţie lentă.

Piaţa imobiliară rezidenţială reprezintă datorită lichidităţii mai mari şi informaţiilor pe care le oferă investitorilor în legătură cu bunăstarea generală a populaţiei un punct de referinţă (benckmarket) pentru celelate sectoare.

Piaţa imobiliară are o dimensiune investiţională pronuntaţă, referindu-se la ideea că în afară de investitori şi speculatori, marea majoritate a cumpărătorilor percep achiziţia unei case ca pe o investiţie.

Având în vedere că am analizat piaţa de birouri din Bulgaria, am considerat că trebuia să fac precizarea claselor de birouri care se întâlnesc.

Clasa A se află clădirile cu cel mai înalt prestigiu pentru o categorie de clienţi de top, care îşi permit chirii care depăşesc media chirilor. Aceste clădiri au finisaje de înaltă calitate, utilităţi şi dotări de ultimă generaţie.

Conform BOMA o clădire de birouri din clasa A trebuie să îndeplinească condiţiile:

- Minim 1.000 m2/nivel;

- Acces rapid la mijloacele de transport;

- Lifturi cu o periadă de aşteptare sub 30 de secunde;

- Ventiloconvectoare care să confere o climatizare individuală în fiecare încăpere;

- Iluminare de minim 500 lucşi în zona de birouri, şi 300 lucşi în zonele adiacente;

- Cablare telefon, internet, date;

- Minim 2,7 metri/încăpere;

- Trebuie să ofere minim 150 m2 închiriabili pentru parcări, iar în zonele mai puţin aglomerate trebuie să ofere 50-70 m2 închiriabili pentru parcări;

- Diferenţa dintre clădirile de birou de clasă A şi cele de clasă B se face prin locaţia birourilor, iar în cazul birourilor de clasă A locaţia trebuie să ofere vizibilitate şi acces facil, să aibă suprafaţa vitrată mare, să dispună de parcări subterane, cu locuri suficiente de parcare, să ofere servicii adiacente, cum ar fi: cafeterii, restaurante, grădiniţe pentru personalul care lucrează în clădiri, piscină şi săli de fitness;

- Servicii administrative, cum ar fi:revizia şi întreţinerea utilajelorşi instalaţiilor aferente utilităţilor, servicii de curăţenie profesioanală în spaţiile comune, paza şi securitatea monitorizată din 24 în 24 de ore, prin camere de supraveghere montate în interior şi exterior, cu portar permanent.

Clasa B se diferenţiază prin chirii de un nivel mediu, finisaje de bună calitate, utilităţile şi dotările se ridică la un nivel dun, fară a fi din materiale de top, motiv pentru care oferta acestor chirii nu poate concura cu preţul chiriilor de birouri din clasa A.

Clasa C se adresează companilor care pe de o parte nu îşi pot permite un nivel ridicat al chiriilor, şi nici nu au nevoie de un spaţiu funcţional foarte mare. Aceste clădiri nu sunt de proastă calitate, ele sunt amplasate în zone mai puţin accesibile, şi dotările nu sunt de ultimă generaţie.