Evaluarea imobilului cu destinație specială

Introducere

Pe parcursul întregii istorii a dezvoltării civilizaţiei, omul a considerat pământul şi tot ceea ce este legat de el (construcţiile, plantaţiile) ca cele mai importante resurse pentru satisfacerea atât a necesităţilor sale vitale (locuinţă, hrană) cât şi pentru susţinerea activităţilor economice.

La momentul actual, importanţa pământului şi a altor bunuri imobiliare pentru variante domenii de activitate ale omului este tratată de diverse ştiinţe, cum ar fi jurisprudenţă, economia, sociologia. Acest fapt a determinat interesul pentru valoarea proprietăţilor imobiliare. Caracteristicile bunurilor imobiliare sunt următoarele:

• orice bun imobil este unic din punct de vedere al amplasării şi structurii lui;

• pământul din punct de vedere fizic este imobil, iar celelalte bunuri imobiliare nu pot fi deplasate fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor;

• bunul imobiliar este viabil – pentru o perioadă îndelungată de utilizare;

• oferta de bunuri imobile este limitată;

• bunul imobiliar este util oamenilor.

Valoarea bunurilor imobile este determinată de atitudinea pieţei, vânzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali, pentru preţiozitatea bunului imobil. În urma interacţiunii factorilor pieţei ia naştere expresia reală a valorii, piaţa fiind acel mediu care reflectă atitudinea şi acţiunile oamenilor.

În Codul Civil al Republicii Moldova la categoria de bunuri imobile sunt raportate terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi alte lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce în mod natural sau artificial este încorporat durabil în acestea, este posibilă fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor . Bunurile imobiliare şi drepturile reale asupra lor sunt supuse înregistrării de stat în Registrul Bunurilor Imobile.

În procesul evaluării, obiectul evaluării este examinat atât ca obiect fizic, cât şi ca totalitatea drepturilor şi obligaţiunilor legate de el. Drepturile patrimoniale şi bunurile imobile la care se referă sunt cunoscute sub denumirea de „proprietate imobiliară”.

Drepturile şi obligaţiunile asupra unui bun imobiliar pot varia, de aceea în mod general este acceptată ideea că proprietatea imobiliară este un „mănunchi” de drepturi incluse în definiţia drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil include dreptul de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie. Posesiunea presupune stăpânirea efectivă a bunurilor. Folosirea constă în întrebuinţarea calităţilor utile ale bunurilor, iar dispoziţia prevede determinarea destinului lor.

Evaluarea este definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată concretă, ţinând cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură care influenţează valoarea .

Valoarea de piaţă reprezintă expresia obiectivă a faptului cât de preţios este bunul imobiliar dat pentru participanţii la piaţa imobiliară.

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru un activ care ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un vânzător hotărât să vândă şi un cumpărător hotărât să cumpere, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere .

O proprietate imobiliară poate avea o valoare anumită pentru proprietarul său (valoare utilă), care este egală cu suma pe care acest proprietar este gata să o accepte (de regulă în numerar) în schimbul proprietăţii sale, fără a suferi pierderi.

Confirmarea activităţii de evaluare în calitate de activitate independentă în economia Moldovei s-a produs în absenţa unui cadru metodologic şi juridic bine determinat. Primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinţele minime faţă de evaluatori şi activitatea de evaluare şi care a specificat în linii generale metodologia evaluării de piaţă a apărut de abia în anul 2000. În aprilie 2002 Parlamentul RM a adoptat legea cu privire la activitatea de evaluare. Astfel pentru prima dată în legislaţia Moldovei a apărut definiţia de evaluator şi au fost specificate cerinţele faţă de calificarea evaluatorului.

Concluzie: Cadrul legislativ al RM cu privire la evaluarea bunurilor imobil este în continuă dezvoltare şi totuşi nu reflectă întru totul toate cerinţele specialiştilor din domeniul evaluării. Nu există o reglare centralizată a tuturor obiectelor imobile inclusiv determinarea unei tehnologii unice a dezvoltării şi reglării pieţei bunurilor imobile.