Finantarea Imobiliară Rezidentială din Marea Britanie

Capitolul 1. Finanţarea imobiliară rezidenţială din Marea Britanie

Piaţa Marii Britanii are un grad mult mai ridicat de interconectare la nivel investiţional decât alte pieţe cum ar fi cele din Asia Pacific şi cele intraeuropene şi, deci, fenomenul expunerii la problemele apărute pe piaţa creditelor le-a afectat direct.

Cu toate acestea, pe lângă faptul că Marea Britanie este una din primele şase economii din lume, cu perspective de creştere pe termen lung, iar Londra este motorul economiei Regatului Unit, există trei argumente pentru care investitorii ar trebui să aibă în vedere piaţa imobiliară din Regat:

- piaţa Marii Britanii este acum atractivă din punct de vedere al preţurilor proprietăţilor imobiliare, în comparaţie cu randamentele prezente ale titlurilor de stat şi ratele de referinţa ale dobânzii de finanţare, dar chiar şi cu nivelurile înregistrate în trecut;

- deprecierea lirei sterline a atras cumpărători din afara Marii Britanii, însă fereastra acestei oportunităţi este îngustă;

- piaţa Marii Britanii este cea mai lichidă şi cea mai transparentă piaţa din Europa şi structura sa conferă stabilitatea comparativă a venitului pentru investitori.

1.1 Evoluţia pieţei imobiliare rezidenţiale în ultimii 50 de ani

O analiză a ultimilor 50 de ani pe piaţa imobiliară din Marea Britanie realizată de către Halifax, parte a grupului Lloyds a arătat că pe această piaţa a existat o bulă imobiliară: cea mai lungă period de creştere – 10 ani – şi decada cu cel mai mare procent: 62%. O primă concluzie ar fi că, în jumătatea de secol analizată, preţurile au crescut cu o medie anuală reală de 2,7%.

Media anuală reală semnifică faptul că studiul a luat în considerare şi inflaţia – mai exact indicele preţurilor de retail ale cărui valori, menţionează autorii, au fost ridicate în special în anii ‘70 și ‘80. Una peste alta, cu media anuală menţionată preţul mediu al caselor a crescut cu 273% peste inflaţie în ultimii 50 de ani. Media anuală reală vrea să arate şi că, pe termen suficient de lung, investiţia în imobiliare – cel puţin în cazul pieţei britanice – este profitabilă.

Studiul Halifax identifică cele două decade cu creşteri-record ale preţurilor: anii 2000 cu un avans real de 62% şi anii ‘80 cu o creştere reală de 61%. Interesantă este şi cea mai proastă decadă din ultimii 50 de ani: anii ‘90, când preţurile au coborât cu 22%. În ceea ce priveşte structura proprietăţii, la sfaşitul anului 2008 peste două treimi din locuinţe erau ocupate de proprietari (68%).

Locuinţele închiriate reprezentau 14% din numărul total, iar locuinţele sociale 18%, arată studiul Halifax. Proprietarii s-au înmulţit începând cu anii ‘80, iar numărul locuinţelor închiriate a scăzut spre anii ‘90, apoi a revenit pe creştere, dar nu a mai ajuns din urmă anii ‘60, când chiriaşii ocupau o treime din piata britanică. Din cei 50 de ani, anul cu numar-record de locuinte construite de mediul privat a fost 2007: aproape 200.000 de unităti. La distantă semnificativă fată de ceilalti ani și chiar pe vârful bulei imobiliare.

Graficul nr. 1 Analiza comparativă a preţurilor imobiliare între Marea Britanie şi alte ţări

Se observă din grafic că Marea Britanie este a doua ţară după Irlanda la dinamica evoluţiei preţurilor la locuinţe, ceea ce denotă o piaţă aflată într-o continuă efervescenţă între anii 1997 – 2006. Acţiunea condiţiilor economice în deteriorare are un impact puternic asupra pieţei imobiliare. Ca urmare, preţurile chiriilor au continuat să scadă cu viteză accelerată, accentuându-se începând cu jumătatea anului 2008.