Piața imobiliară - Ungaria

Cap 1. Piaţa imobiliară

1.1 Caracteristici generale

Tranzacţia imobiliară reprezintă acel transfer permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealaltă parte în schimbul unei recompense, care de obicei este reprezentată de o sumă de bani, iar preţul este format din raportul cererii şi al ofertei.

Preţul bunurilor imobiliare depinde în mod decisiv de valoare de închiriere a acestora. Creşterea sau scăderea cererii de pe piaţa imobiliară afectează preţul, cantitatea de locuinţe având o variaţie lentă.

Piaţa imobiliară este formată din totalitatea tranzacţiilor care implică drepturi de proprietate sau de folosinţă asupra terenurilor sau clădirilor.

Pe piaţa imobiliară pot fi întâlnite operaţiuni investiţionale/speculative ale pieţei imobiliare, investiţii pe termen lung, terenurile şi clădirile prezentând caracteristiciile unui bun de conum.

Piaţa imobiliară rezidenţială reprezintă datorită lichidităţii mai mari şi informaţiilor pe care le oferă investitorilor în legătură cu bunăstarea generală a populaţiei un punct de referinţă (benckmarket) pentru celelate sectoare.

Piaţa imobiliară are o dimensiune investiţională pronuntaţă, referindu-se la ideea că în afară de investitori şi speculatori, marea majoritate a cumpărătorilor percep achiziţia unei case ca pe o investiţie.

1.2 Indicatori de risc ai pieţei imobiliare

La momentul actual nu există o opinie unanimă în rândul experţilor cu privire la modalităţile de calcul al riscurilor existente pe piaţa imobiliară, totuşi mai multe analize realizate de-a lungul timpului au conchis la "modelul de scoring " pentru piaţa rezidenţială elaborat de Deutsche Bank Research la sfârşitul anului 2006, pe baza datelor furnizate de Eurostat, EMF , UN Population Division, Euroconstruct , au creat un model care s-a axat pe:

a. Riscul general de preţ indică o posibilă supraevaluare a activului imobilului;

b. Riscul economic încetinirea creşterii economice, creşterea dobânzilor;

c. Riscul de ofertă stocul de locuinţe creşte mai repede decât populaţia;

d. Riscul de structură a pieţei cât mai multe persoane sunt deţinătoare de proprietăţi imobiliare şi mărimea acestor proprietăţi este din ce în ce mai mare, apare o presiune suplimentară asupra preţului;

e. Riscul privind sistemul ipotecar creşterea datoriei ipotecare a populaţiei capondere în PIB, creşterea împrumuturilor cu dobândă variabilă în total creditelor ipotecare (risc de insolvabilitate pentru clienţii băncilor);

f. Riscul de corelare cu alte pieţe corelarea cu piaţa imobiliară din SUA.

Cap 2. Analiza pieţei imobiliare din Ungaria

2.1. Analiza pieţei rezidenţiale

Ritmul de creştere a pieţei imobiliare din Ungaria este puţin mai scazută decât în anii precedenţi, piaţa fiind caracterizată de o ofertă excedentă. Budapesta oferă o varietate foarte mare de imobile, al caror preţ se stabileşte în primul rând în funcţie de zona în care se află, se arată într-o analiză realizată de agenţia imobiliară Edil, ce activează în Cluj-Napoca şi Bucureşti.