Dreptul de servitute

INTRODUCERE

Dreptul de servitute este dreptul real imobiliar, dezmembrâmânt al dreptuli prietate privata, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit, pentru uzul sau utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile ce apartin unor proprietari diferiti, care conferă titularului fondului dominant anumite prerogative asupra fondului aservit, stabilite in temeiul titlului de constituire ().

Ca atare, conditia premisă pentru existenta unui drept de servitute este data de existenta a două fonduri cel dominant, in favoarea cîruia se constitue dreptul de servitute si cel aservit, în sarcina caruia se constitue servitutea. Servitutea se constitue in favoarea unui imobil, iar nu favoarea proprietarului acelui imobil, dearece nu constitie o obligatie a acestui din urma proprietar.

Servitutea poate avea caracter reciproc caz in care, ambele fonduri au dubla calitate de fond dominant si fond aservit. Având in vedere ca raportul de vecinatate nu este expres prevazut de legiuitor, reiese că pentru constituirea dreptului de servitute, fondul dominant si fondul aservit nu trebuie neapărat să fie învecinate - ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. In doctrina se vorbește de o proximitate mediată, aceasta subliniind faptul cî nu este necesar ca fondurile intre care se stabileste dreptul de servitute să aibă un hotar comun.

Fiind un drept asupra bunului care apartine unei alte persoane, dreptul de servitute nu poate fi dezmembrat si ca atare nu poate fi grevat la rândul său de o alt servitute.

Putem oferi și alte exemple de servituți, de exemplu: servitutea de vedere, interdicția de a planta sau de a zidi la o anumită distanță, servitutea de pășunat, servitutea de aprovizionare cu apă dintr-o fântână aflată pe proprietatea altcuiva. Ce au în comun toate aceste exemple? Cel mai important lucru pe care îl au acestea în comun este faptul că există două imobile aparținând unor proprietari diferiți, iar unul dintre imobile este utilizat pentru a pune în valoare alt imobil. Aceste imobile se află în proximitate. În doctrină s-a explicat astfel „servitutea presupune, prin definiție, existența a doua imobile ce aparțin la doi proprietari diferiți. Imobilul în favoarea căruia se constituie se numește fond dominant, iar imobilul în sarcina căruia servitutea se constituie este denumit fond aservit, dar există însă și posibilitatea ca o servitute să profite ambelor imobile, de exemplu un drum creat pentru utilizarea ambelor fonduri învecinate.

În doctrină, dreptul de servitute a fost definit ca „dezmembrământul dreptului de proprietate privată asupra unui imobil care are calitatea de fond aservit, constituit în favoarea proprietarului unui imobil vecin, care are calitatea de fond dominant, dezmembrământ cu caracter indivizibil care conferă titularului fondului dominant anumite prerogative, stabilite prin titlul de constituire, asupra fondului aservit”. Spre deosebire de celelalte drepturi de proprietate, atributele dreptului de proprietate nu se desprind (cum se întâmplă, de exemplu, la dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de superficie) pentru a fi atribuite altei persoane, ci aceste atribute se limitează pentru a aduce avantaje proprietarului fondului beneficiar, Ca exemplu, atunci când există o servitute de trecere pe terenul proprietatea altei persoane, acest proprietar poate, în mod liber, utiliza, poseda și dispune în continuare de teren. Singura îngrădire este aceea că trebuie să se permită altui proprietar traversarea terenului, cu piciorul sau cu mijlocul de transport, în funcție de modul în care a fost constituită servitutea.

1. Nașterea dreptului de servitute

În sistemul noului Cod civil, servituțile se pot constitui în temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, rămânând aplicabile dispozițiile de Carte funciară.

A. Dreptul de servitute constituit prin act juridic, această convenție poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, important fiind acordul proprietarului fondului dominant și al proprietarului fondului aservit.

Cu toate acestea, fiind necesară exprimarea voinței celor doi proprietari, servitutea nu se poate constitui prin act juridic unilateral, cu excepția testamentului, actul juridic prin care se constituie dreptul de servitute trebuie să fie încheiat cu proprietarul fondului aservit, lipsa calității de proprietar asupra fondului aservit atrage obligația constituitorului de a depune diligențele necesare în vederea ratificării constituirii de către adevăratul proprietar al fondului aservit, conform art. 1683 alin. (2) C. civ., dacă fondul aservit este obiect al dreptului de proprietate comună, raportat la natura de act de dispoziție a dezmembrării dreptului de proprietate, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, conform art. 641 alin. (4) C. civ.

În ceea ce privește forma actului juridic civil prin care se constituie un drept de servitute, sub imperiul vechiului Cod Civil, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente (M.Of. nr. 653 din 22 iulie 2005), aceasta era forma prevăzută de lege pentru valabilitatea actului juridic prin care se constituia dreptul de servitute. Ca atare, dacă servitutea se constituia printr-o donație, aceasta trebuia să fie încheiată în formă autentică, dimpotrivă, dacă servitutea se constituia printr-un act juridic cu titlu oneros, nu era necesară îndeplinirea unei condiții de formă, dar după intrarea în vigoare a Legii nr. 247/2005, convenția de constituire a dreptului de servitute trebuia încheiată în formă autentică, soluție ce reieșea din interpretarea art. 2 alin. (1) și alin. (2) din Titlul X din Legea nr. 247/2005, în prezent abrogat conform art. 230 lit. a 1. din capitolul X Legea 71/2011.