Dreptul de Preempțiune în Materia Terenurilor

DREPTUL DE PREEMPŢIUNE ÎN MATERIA TERENURILOR

Circulaţia juridică a terenurilor se bazează pe patru principii:

1. Toate terenurile se găsesc în circuitul civil.

2. Înstrăinarea şi dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se poate face numai prin acte în formă autentică.

3. Drepturile reale asupra terenurilor se constituie de la data întabulării actului în cartea funciară.

4. Vânzarea terenurilor forestiere se poate face numai cu respectarea dreptului de preempţiune.

Sediul materiei acestui ultim principiu se afla în Legea nr. 54/1998, în prezent abrogată. Odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, respectiv a Legii de punere în aplicare, Legea nr. 71/2011, art. 123 al. (1) din ultimul act menţionat, prevede că: „ De la data intrări în vigoare a Codului Civil, prevederile referitoare la dreptul de preempţiune cuprinse în legile speciale aflate în vigoare la această dată se completează cu dispoziţiile art. 1730-1740 din Codul Civil”. Dreptul de preempţiune mai este reglementat şi în alte acte normative: Legea nr. 10/ 2001-modificată prin Legea 247/005, Legea nr. 46/2008 (Codul Silvic), Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi Legea nr. 422/2001 privind protecţia patrimoniului.

În primul rând, voi începe prin a prezenta dreptul de preempţiune din perspectiva vechii legi, 54/ 1998, abrogată. Ea stabilea, în articolul 5: „ Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor”

Într-o definiţie generală, dreptul de preemţiune de care ne ocupăm este dreptul conferit prin lege unor persoane de a cumpăra cu prioritate un teren agricol/forestier din extravilan în cazul în care proprietarul vrea să-l înstrăineze prin vânzare. Raţiunea existenţei dreptului de preempţiune rezidă în evitarea fragmentării excesive a proprietăţii funciare.

Doctrina şi jurisprudenţa contemporană încadrează dreptul de preempţiune în categoria drepturilor potestative. Acestea nu sunt altceva decât prerogative care îi atribuie titularului aptitudinea ca printr-un act unilateral de voinţă să creeze noi situaţii juridice care afectează interesele altei persoane. Drepturile potestative au ca obiect o situaţie juridică, ce poate fi prezentă, viitoare sau eventuală ( dreptul de preempţiune se referă tocmai la o eventuală vânzare a terenului). Exerciţiul acestui drept implică, de regulă, nicio obligaţie din partea celui care îl savârşeşte (titularul dreptului de preempţiune), iar subiectul pasiv (vânzătorul terenului), trebuie să suporte consecinţele actului unilateral, neputând să i se opună. În cadrul raporturilor izvorâte din drepturile potestative există o inegalitate între subiectul activ şi subiectul pasiv, acesta din urmă având îndatorirea de supunere. De asemenea, este important de menţionat că dreptul de preempţiune reprezintă o îngrădire a dreptului de proprietate.

Titularii dreptului de preempţiune rezultă din art. 5 din Legea nr. 54/1998 (în prezent abrogată): coproprietarii, vecinii şi arendaşii. Pentru ca dreptul de preempţiune să se nască, vânzarea trebuie să aibă ca obiect un teren agricol situat în extravilan, iar contractul trebuie să aibă ca efect transmiterea dreptului de proprietate.

Potrivit legii, dreptul de preempţiune se exercită într-un mod anume: proprietarul este obligat să înregistreze oferta de vânzare la consiliul local competent, ofertă ce trebuie să conţină numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa de teren, categoria de folosinţă a terenului şi locul unde este situat; legea nu cere şi menţionarea preţului constituind astfel o „invitaţie la ofertă”.

Oferta, odata înregistrată, va fi afişată, în aceeaşi zi, la sediul primăriei. Legea obligă proprietarul de a menţine oferta timp de 45 de zile de la afişare. În acelaşi interval de timp, titularii dreptului de preempţiune îl pot exercita. În concret, dacă ei se hotărăsc să cumpere terenul respectiv, vor trebui să facă o ofertă de cumpărare care se va înregistra la aceeaşi primărie.