Efectele contractului de închiriere

Am ales această temă deoarece în societatea actuală mulți posesori de bunuri aleg să închirieze un bun în detrimentul vânzării. Fie că este vorba despre o mașină, fie că este o hală pe un teren sau un apartament, mulți dintre locatori consideră că prin închirierea bunului își amortizează investiția. Într-adevăr, dacă discutăm de o chirie într-un oraș universitar precum Cluj, București sau Iași, putem afirma că în câțiva ani se amortizează investiția. Așadar, achiziționararea și mai apoi închirierea unui bun amortizabil poate fi un act de investiție pe termen lung.

Noțiuni generale

Conform articolului 1777 din Cod Civil, locațiunea . este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie .

Din această caracterizare rezultă că ceea ce definește locațiunea, spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, este că, prin acest contract se transmite asupra locatarului numai dreptul de folosință asupra unui bun, nu și dreptul de proprietate.

În legislația noastră sunt prevăzute două varietăți ale contractului de închiriere (locațiune) și anume: contractul de închiriere a suprafețelor locative, reglementat de Legea Locuinței nr. 114/1996 și contractul de arendare reglementat prin Legea nr. 16/1994, actualizată în martie 2008, legea arendării. În Codul Civil sunt stipulate diferențele între aceste două tipologii de contracte și anume, prin contract de arendare se înțelege că obiectul contractului îl reprezintă un fond rural (de obicei parcele de teren date în folosință), iar prin contract de închiriere a suprafețelor locative se înțelege că obiectul contractului îl face o suprafață locativă (apartament, casă).

Obligația de predare

Îndatoriile locatorului reies din principiul potrivit căruia proprietarul trebuie să asigure locatarului folosința bunului pe toată durata locațiunii. Această obligație are un caracter general, succesiv, fiind o obligație de a face. Pentru a-și îndeplini angajamentul, locatorul este obligat: să predea locatarului bunul închiriat, să mențină lucrul în stare de a servi conform destinației pentru care a fost dat în locațiune și să garanteze pe locatar împotriva viciilor ascunse și împotriva tulburărilor aduse folosinței bunului .

Predarea obiectului dat în locațiune (cap. V, subsecțiunea 2, art. 1787 Codul Civil) se poate realiza la termenul convenit de ambele părți (sau imediat dacă nu s-a prevăzut un termen) ori, în lipsă de stipulație, la locul unde se găsea lucrul în momentul contractării și pe cheltuiala locatorului. În caz de nerespectare a acestei obligații, locatarul se poate adresa justiției, solicitând predarea silită, iar instanța îl poate obliga pe locator și la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale. Bunul închiriat, împreună cu accesoriile sale (mobilier, electrocasnice, etc.), trebuie să fie predat în starea corespunzătoare destinației în vederea căreia a fost închiriat, locatorul fiind obligat, în lipsa de alte clauze, să efectueze toate reparațiile (inclusiv cele locative) necesare.

Potrivit art. 1783 din Codul Civil contractul de locațiune nu se poate încheia pe o perioadă mai mare de 49 de ani. Totuși, în cazul în care ambele părți stipulează un termen mai mare al contractului (55 ani), Codul Civil precizează că durata contractului de locațiune se va reduce, de drept la 49 de ani. Totodată, există și posibilitatea ca din varii motive, să nu fie stipulată durata contractului. În acest caz se vor aplica prevederile de la art. 1785 din Codul Civil, respectiv termenul de 1 an pentru locuințele nemobilate sau spații destinate desfășurării unei activități de profesioniști iar în situația în care bunurile mobile sunt utilate și conforme, pe durata pentru care s-a calculat chiria .