Raport de Evaluare al unui Teren

Preţul sau valoarea de piaţă a unui bun este dat de raportul dintre cerere şi ofertă existent pe o anumită piaţă şi în momentul când se face estimarea. El reprezintă cantitatea de monedă cu care acel bun va putea fi schimbat pe o anumită piaţă, la un moment dat.

În principiu, orice bun economic poate fi evoluat cu acest criteriu, cu condiţia să existe o piaţă a bunului de evaluat, daca el este, mai mult sau mai puţin, obiect de schimb.

Pentru a aplica acest criteriu de estimare trebuie să se verifice anumite ipoteze:

- să existe o piaţă activă de bunuri, similare bunului- obiect de estimare;

- să existe posibilitatea stabilirii cu exactitate a valorii bunurilor similare, ce constituie obiect de vânzare- cumpărare pe piaţă;

- stabilirea parametrilor tehnicisau economici, atât pentru bunul- obiect de estimare, cât şi pentru bunurile similare acestuia, şi care constituie obiect de vânzare- cumpărare pe piaţă.

Estimarea va fi cea mai precisă când piaţa bunurilor, similare bunului de estimat, este activă în mod deosebit. Pentru acelaşi bun, pe piaţă se formează preţuri diferite: preţul de piaţă en gros, en detail, preţuri stabilite prin acte normative. Expertul în estimaţiuni va trebui să aleagă preţul care să satisfacă cel mai bine scopul sau raţionamentul practic al estimării. Pe de altă parte, sunt cazuri când pentru anumite bunuri nu există piaţă sau aceasta este greu de determinat din următoarele motive:

1) sau pentru că un anumit bun, în mod obişnuit, nu se vinde (de exemplu, gunoiul);

2) sau pentru că anumite bunuri (ca cele funciare) sunt foarte diferite între ele (situare, clasă de fertilitate, etc) şi compararea lor cu fondul- obiect de evaluare nu este semnificativă. În plus, în cazul terenurilor, piaţa este foarte restrânsă (în ţările comunitare, 1-3% din fondul funciar constituie anual obiect de vânzare- cumpărare).

În toate aceste cazuri, expertul în estimaţiuni va trebui să i-a în considerare un alt aspect economic, care poate să rezolve problema practică a estimării.

Criteriul economic al costului de construcţie şi reconstrucţie este folosit mai ales în estimarea construcţiilor, de exemplu, în cazul de despăgubire pentru daune parţiale sau totale sau în cazul în care lipseşte o piaţă activă pentru construcţii rurale, publice şi industriale.

Dacă în momentul evaluării construcţia este noua, cea mai probabilă valoare de estimare coincide cu costul de construcţie; dacă, însă, construcţia are o vechime de câţiva ani, aceasta se va estima în baza costului de reconstrucţie, care va fi egal cu costul de constructie actual, diminuat cu vechimea sau deprecierea.

Pentru evaluarea terenului, s-au folosit doua metode de evaluare si anume:

-metoda capitalizarii veniturilor , din care valoarea de piata a proprietatii este de 5.00 euro/mp

-metoda comparatiei de piata, din care valoarea de piata a proprietatii este de 7.00 euro/mp.

In acest scop, pentru aplicarea metodei de capitalizare, au fost analizate veniturile viitoare obtinute dupa dezvoltarea proprietatii evaluate luand in considerare ipoteza construirii pentru cea mai buna utilizare ca proprietate imobiliara “un parc rezidential”, iar pentru metoda comparatiei de piata au fost analizate proprietati comparabile de inchiriere, situate in aceeasi zona si de data recenta.

Valoarea este exprimata tinand seama exclusive de ipoteze, conditii limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport. Valoarea estimate este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare, valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport de cursul valutar.

Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil, a acordului scris al clientului si a autorului evaluarii.

Nu se asuma responsabilitatea fata de nicio alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru niciun fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse in baza acestui raport