Managementul Imobiliar

Tema I: Conceptul de management imobiliar sau de administrare a imobilului

1.1 Noţiuni generale

Asupra sistemului de administrare a imobilului influenţează diverşi factori. Ei pot fi atît de natură externă cît şi internă. Factori de influenţă externi influenţează prin necesitatea de perfecţionare a structurii de administrare, schimbarea elementelor învechite în sistemă şi mai pot fi despărţiţi printr-o viteză mai mare de reacţionare la schimbările mediului extern Factorii interni sunt direcţionaţi spre păstrarea sistemei în starea funcţională. O eficienţă mai mare o au sistemele de administrare ce implică legături puternice şi numeroase dintre elementele ei (ex. construcţia în masă a imobilului locativ). Administrarea imobilului trebuie să combine şi să prevadă influenţa acestor factori pentru obţinerea unor rezultate pozitive. Principalele obiective ale managementului imobiliar pot fi cataloagele după următoarele criterii:

obiectivele financiare sunt rezultatele financiare aşteptate pe viitor (profit, creştere de capital, cash - flow); obiective de consumator (dezvoltarea fondului locativ şi construcţia imobilului cu destinaţie multiplă); obiective sociale - obiective ale întreprinzătorului faţă de societate (elaborarea şi implementarea proiectelor în conformitate cu standardelor sociale, normativele ecologice, specificul teritoriului ş.a. aspecte) Managementul imobiliar este un proces durabil, complex ce implică procese de planificare, decizionale şi de comunicare.

Principalele etape delimitate pentru management imobiliar sunt:

- analiza şi definirea problemei

- căutarea soluţiilor alternative

- evaluarea şi primirea deciziilor

- implementarea variantei optimale

- procesul de exploatare şi administrare

Planificarea în acesi proces complex ocupă un rol esenţial. Etapele componentele ale căruia sunt elaborarea unui plan iniţial detaliat. îndeplinirea şi controlul asupra lui. în dependenţă de calitatea activităţilor din etapa de planificare depinde în mod direct succesul întregului complex de sarcini ale managerului în

domeniul imobiliar.

1.2 Conceptul Bunul Imobil - bun economic

Conform noţiunilor utilizate în noţiunile teoretice, „economia" se înţelege un proces de producere a bunurilor economice, în contextul limitei de resurse. Conform economiei imobilului ea este acea parte a procesului economic complex care presupune crearea unuia dintre numeroasele tipuri de bunuri economice şi anume a nunului imobil. Excepţia pentru direcţia dată sunt bunurile naturii. Conceptul de bun economic poate fi desfăşurat mai detaliat. Este bine cunoscut faptul că pentru orice individ, iar în cazul dat consumator, una dintre cele mai importante caracteristici este satisfacerea diverselor necesităţi. Unele dintre necesităţile de bază sunt cele materiale fără care existenţa individului este de neconceput. Satisfacerea acestui tip de necesităţi poate fi realizată prin utilizarea diferitor bunuri. Bunul imobil este unul din necesităţile de bază ale unui individ utilizarea căruia duce spre satisfacerea lor.

Caracteristicile economice de bază ale imobilului sunt: în primul rind

- orice bun imobil este considerat ca un activ material;

- bunul acesta poate fi tranzacţionat şi exploatat pentru a primi beneficii ulterioare.

1.3 Conceptul Bunul Imobil – Marfă

Deseori cînd ne referim la bunul imobil, noi î-l concepem în primul rînd ca o marfă. Analiza acestei direcţii specifice poale 11 concepută prin examinarea caracterului dublu al satisfacerii necesităţilor legate de imobil:

a) prin procurarea dreptului de proprietate asupra imobilului;

b) prin procurarea serviciilor locative pe piaţa imobiliara (prin chirie).

Acest caracter dublu este specific nu numai bunurilor imobile locative ci şi altor tipuri de imobil.

Prin urmare imobilul există sub două forme :

- marfa-obiectul imobilului (proprietate)

- marfa - serviciu (arendă)

Caracterul dublu al imobilului mai are şi un alt aspect specific ce poate fi explicat în baza exemplului privatizării fondului locativ. Elementul specific în cazul fondului locativ este posibilitatea delimitării obiectului de proprietate. în cazul unui bloc locativ această posibilitate de delimitare lipseşte deoarece toate elementele despărţitoare ale unei proprietăţi sunt în acelaşi timp elemente despărţitoare ale altei proprietăţi, iar în totalitate ele alcătuiesc elementele componente ale structurii unui bloc.

Caracterul de delimitare în spaţiu poate fi cercetat numai în baza exemplului unei proprietăţi individuale (casă de locuit). Conform acestor teorii imobilul poate exista în trei forme

1.4 Conceptul Bunul Imobil - Sursă de venii

Al treilea aspect important legat de bunul imobil este specificul utilizării imobilului ca sursă de venit. în legătură cu acest aspect este principial de menţionat principalele principii ale direcţiei date :

Principiul 1. Nu toate bunurile imobile sini sau pot fi o sursă de venit. De exemplu: în fondul locativ o parte a imobilului locativ care este dat în arendă poate fi considerat ca o sursă de venit. Potenţialul de venit al imobilului pentru o anumită persoană dacă ea dă în arendă un singur imobil nu este destul de mare. Denumirea ei este renta şi este un venit primit regulat pentru utilizarea capitalului proprietăţii.

Principiul 2. Este diferenţa dintre venitul de la imobilul şi venitul de la implicarea imobilului în anumite proiecte. în primul caz imobilul este unica sursă de venit, iar în al doilea caz una dintre mulţimea surselor de venit şi posibil nu cea mai esenţială.