Finanțarea dezvoltării imobiliare în Austria

Introducere

Pentru economiile aflate în tranziție este important stabilirea unui sistem funcțional de finanțare imobiliară. Locuința este în fond o nevoie de bază și în același timp un element cheie de politică socială pentru orice guvern și în special pentru țările în tranziție.

Fiind un bun necesar, locuinta nu poate fi achiziționată în cele mai multe cazuri fără un împrumut pe termen lung, deoarece prețul acesteia depășește de câteva ori venitul anual al unei familii. O caracteristică a tărilor cu o economie de piață dezvoltată este reprezentată de prezența împrumuturilor imobiliare ce se regăsesc într-o proportție semnificativă. În țările cu economie de piață dezvoltată, procentul locuințelor achiziționate prin împrumut imobiliar fiind de peste 20% iar în cele cu economie în tranziție procentul este de sub 5%.

În țările cu o economie de piață dezvoltată întâlnim o mare varietate de sisteme de finanțare imobiliară, acestea constituind un segment important al piețelor financiare.

Un prim sistem este reprezentat de Modelul Sud European care este caracterizat de rate ridicate ale ocupării locuințelor de către proprietarii lor, între 68% în Italia și 80% în Spania. Ca și particulariate a acestui sistem se remarcă rate ridicate ale ocupării datorate unor constrângeri legale privind drepturile de proprietate. Sectorul închirierilor de locuințe privat a fost defavorizat prin controlul chiriilor.

Modelul Homeowner se regăsește în tările scandinave și al celor vorbitoare de limba engleză, unde rata ocupării locuințelor de către proprietary este de 60%-70%. Specific acestui model este faptul că statul joacă un rol active în promovarea deținerii dreptului de proprietate asupra locuințelor ocupate. Spre exemplu Marea Britanie, deține cel mai mic sector de închirieri privat.

Modelul Balanced Tenure, existent preponderant în Germania și Austria, este caracterizat printr-o rată scăzută a ocupării locuințelor de către proprietari, de 40%-50% (restul trăiesc în locuințe închiriate). Această situație apare ca urmare a mediului imobiliar care favorizează sectorul privat al închirierii de locuințe.

Sistemul de finanțare pentru dezvoltarea rezidențială poate fi privit din perspective cererii și ofertei. Cererea de locuințe depinde de nivelul veniturilor populației. Pentru finanțarea sectorului imobiliar rezidențial trebuie utilizate produse pe termen lung întrucât plățile sunt repartizate pe o anumită perioadă de timp. În cazul ofertei pentru finanțarea imobiliară trebuie avut în vedere: furnizarea de resurse necesare dezvoltării de locuințe de către un împrumutător ce are numeroase resurse financiare și mobilizarea de resurse în cadrul unei economii, astfel încât instituțiile care acordă împrumuturi să aibă acces la fonduri.

Este important pentru o instituție care dispune deja de numeroase resurse financiare, atunci când decide să aloce resurse pentru finanțarea pe termen lung a proiectelor rezidențiale să respecte anumite condiții, cum ar fi:

• Informații cu privire la debitor- informații referitoare la istoricul bancar al clientului regăsite într-o bază publică de date;

• Evaluarea proprietății;

• Prezentarea de garanții la acordarea împrumutului- este o condiție esențială prin care creditorul își asigură creditul acordat prin solicitarea unei garanții care va fi executată în cazul nerespectării contractului.

Cap.1. Tendințe și concept ale finanțării imobiliare

Criza internațională a piețelor financiare și economice a cuprins și economia austriacă începând cu mijlocul anului 2008. S-a remarcat o scădere a exportului de mărfuri, a producției de bunuri material, precum și investițiile în echipamente au scăzut în 2009 conducând și la o scădere a PIB-ului cu 3,6% comparative cu 2008. La mijlocul anului 2009 s-a evidențiat o noua tendință, influențată de politica fiscal și monetară expansivă în spațiile mari economice, precum și de măsurile luate pe plan local. Ca și în celelalte perioade de redresare economic, la început a reacționat pozitiv exportul de bunuri și producția de bunuri materiale. Comerțul internațional a crescut în 2010 cu circa 7% (în anul 2009 s-a înregistrat o scădere de 14%). Redresarea economic a continuat în 2010 pe fundalul redresării economiei germane, către care pleacă o treime din exportul Austriei, și PIB-ul a înregistrat o creștere cu 1,5%.

Datorită redresării economice pe plan internațional, exportul și producția industrială au crescut în 2010, în Austria cu aproximativ 4%. Față de alte țări membre ale Uniunii Europene, consumul în gospodăriile private a crescut, susținută de creșterea salariilor și extinderea transferurilor sociale și a reformei fiscal. Totuși și în 2010 investițiile în echipamente și în construcții au fost mai reduse.

Tabel nr.1: Situația economiei Austriece în perioada 2006-2011

Sursa: Prelucrare Real Estate Market Report Austria 2010, întocmit de Colliers International.

Conform datelor oferite de OCDE, în 2008 activitatea de cumpărare a locuințelor din Austria a înregistrat o recuperare moderată. Investițiile imobiliare rezidențiale au crescut față de anul 2007 cu 0,7% . În ceea ce privește indicatorii ofertei de locuințe aflați în cauză, potrivit ultimelor date statistice disponibile, în 2002 existau 42281 autorizații de construcție și reabilitări de 41914 de locuințe. Ca urmare a modificării metodei de recesământ, nu există cifre oficiale cu privire la stocul de locuințe și proprietăți din acel moment. Spre deosebire de evoluțiile în plan, ale investițiilor în locuințe care au fost observate în ultimii ani ( investițiile imobiliare rezidențiale a crescut cu doar 0,3%, în medie între 2005 și 2007), prețurile locuințelor austrice au înregistrat creșteri destul de semnificative, în aceași perioadă ( o creștere de 3,9% media anuală între 2005 și 2007). Cu toate acestea, acest ciclu pozitiv a luat sfârșit în 2008, astfel încât piața imobiliară nu a înregistrat nici o creștere medie a prețurilor la locuințe în acel an. Această schimbare în ciclul pieței locuințelor nu a afectat investițiile rezidențiale, care au crescut în 2008.

Valoarea creditelor rezidențiale a ajuns la 71.346 milioane de euro, ceea ce a semnificat o creștere remarcabilă față de 2007 (9,6%). Aceasta a fost a 3 și cea mai mare creștere a ratei restanțelor împrumuturilor ipotecare înregistrate în rândul țărilor Uniunii Europene în 2008 (după Luxemburg și Grecia). Ca și procente din PIB restanțele împrumuturilor rezidențiale au crescut, de asemenea între 2007-2008 (de la 23,9% la 25,3%). Ratele creditelor ipotecare a crescut de la 4,79% în 2007 la 5,32% în 2008.

În anul 2009, s-a manifestat o preocupare generală asupra pieței rezidențiale și anume că aceasta ar urma tendința internațională a recesiunii ce determinat scăderea prețurilor aspect ce nu s-a produs. Spre exemplu pe piața imobiliară rezidențială din Viena principalii dezvoltatori și-au schimbat comportamentul.

Piața vieneză, s-a remarcat în 2009 printr-un preț stabil în contrast cu alte piețe de capital din Europa și Asia. Piața s-a remarcat prin creșteri a prețurilor moderate deci nu s-a mizat pe crearea unei bule speculative.

Viena se menține în mijlocului topului apartamentelor premium în ceea ce privește topul chiriilor și a prețurilor de vânzare pe acest segment.

Marile companii și ambasadele, în anul 2009 (care au constituit majoritate solicitanților pentru apartamente premium) au redus bugetele alocate chiriilor cu până la 20%. Creșterea continuă a șomajului nu a ajutat la redresarea pieței rezidențiale. A existat o cerere mare pentru apartamente în locații bune și foarte bune pentru o chirie de maxim 2500 Euro pentru o suprafață locuibilă de până la 140 m2.

În 2009, s-a constatat o creștere a cererii pentru apartamente mici de până în 80 de m2 cu o chirie de maxim 1200 de Euro.

Populația austriei s-a axat pe investiția economiilor într-o nouă casă iar în cazul locuințelor foarte scumpe acestea sunt vândute doar după o lungă perioadă de promovare.

Segmentul premium, din Viena, suferă din cauza pierderii puterii de cumpărare a populației din Europa de Est, deși în ultimele luni s-a înregistrat o creștere.

În 2010, unele proiecte de top din zone exclusiviste din interiorul orașului au fost realizate cu prețuri de până în 20.000 Euro/ m2 și până la 8000 Euro/ m2 pentru zonele de la periferie.

Clădirile construite pentru închirierea apartamentelor au fost un success în anul 2009. Volumul de investiții pentru astfel de clădiri a ajuns la un 1 miliard de Euro pentru prima dată și a crescut cu 17% față de 2008. Datorită temerilor inflaționiste a investitorilor aceștia și-au investit activele lor în numerar în cumpărarea de apartamente. Blocurile de locuințe vieneze s-au dovedit a fi o investiție bună pentru mai mult de 150 de ani. Piața rezidențială s-a caracterizat prin creșterea valorii imobilelor ceea ce a condus și la creșterea valorii adăugate a investitorilor. Politica restrictivă a băncilor de creditare a acestui segment de piață nu este o problemă majoră din moment ce aproape toate achizițiile private de blocuri sunt finanțate din capitaluri proprii.