Finanțarea Imobiliară Rezidențială în Cehia

CAPITOLUL I

Piaţa imobiliară şi principalele modele de finanţare

1.1 Piaţa imobiliară

Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact,cu scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix. Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente: numărul de vânzători şi cumpărători care acţionează este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori ridicate care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie sensibile la stabilitatea veniturilor, precum şi să fie influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, marimea avansului de plată, dobânzile, etc. În general, proprietăţile imobiliare nu se cumpără cu banii jos iar dacă nu există condiţii favorabile de finanţare tranzacţia este periclitată.

Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă.

Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru.

Cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţurile de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung.

Sunt importante motivaţiile, interacţiunea participanţilor pe piaţă şi măsura în care aceştia sunt afectaţi de factori endogeni şi exogeni proprietăţii. În funcţie de nevoile, dorinţele, motivaţiile, localizarea, tipul şi vârsta participanţilor la piaţă, pe de o parte, şi tipul, amplasarea, design şi restricţii privind proprietăţile, pe de altă parte, s-au creat tipuri diferite de pieţe imobiliare (rezidenţiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi împărţite în pieţe mai mici, specializate, numite subpieţe, acesta fiind un proces de segmentare a pieţei şi dezagregare a proprietăţii.

1.2 Surse de finanţare a sectorului imobiliar rezidenţial

Există moduri diferite de finanţare a sectorului imobiliar: surse guvernamentale, comerciale şi institutii. O casă cumpărată sau construită poate obţine ajutor financiar din partea asociaţilor de economii şi împrumut, a băncilor comerciale, băncileor de economii, brokerilor de credit ipotecar, societăţilor de asigurări de viaţă, uniunilor de credit, agenţiilor guvernamentale, investitorilor individuali şi constructorilor.

 Asociaţii de economii şi împrumut

Scopul cel mai important al acestor instituţii este de a face împrumuturi ipotecare pe proprietăţi rezidenţiale. Aceste organizaţii, care, de asemenea, sunt cunoscute ca asociaţii de economii, instituţii şi asociatiile de credit, sunt sursa principală de asistenţă financiară pentru un segment mare de case.

 Bănci comerciale

Băncile comerciale folosesc depozitele pentru împumuturi. Ele reprezintă, de obicei, cele mai importante instituţii financiare din sectorul finanţării locuinţei (în Uniunea Europeană, depozitele asigură 62% din finanţarea împrumuturilor ipotecare). Aceste instituţii trebuie să facă faţă problemei capacităţii de rambursare, care îi dă acestui instrument un mai mare risc de lichiditate. Costul relativ scăzut al acestei resurse poate compensa partea de risc.

Datorită schimbărilor în legile şi politicile bancare, băncile comerciale sunt din ce în ce mai active în finanţarea locuinţelor. Pentru a achiziţiona ipoteci pe bunuri imobile, aceste instituţii trebuie să urmeze două practici principale:

• în primul rând, unele dintre bănci menţin departamentele active şi bine organizate a căror funcţie principală este de a concura în mod activ pentru creditele imobiliare. În zonele lipsite de instituţiile financiare de credite ipotecare, aceste bănci devin sursă pentru credite ipotecare rezidenţiale.

• în al doilea rând, băncile dobândesc credite ipotecare prin simpla lor cumpărare de la bănci ipotecare sau de la dealeri.

În plus, companiile de servicii de tip dealer, care au fost iniţial folosite pentru a obţine credite auto pentru creditorii permanenţi cum ar fi băncile comerciale, a vrut să lărgească activitatea lor, dincolo de zona lor locala. În ultimii ani, totuşi, aceste companii s-au concentrat pe dobândirea de credite pentru case mobile, atât pentru băncile comerciale cât şi pentru asociaţiile de economii şi împrumut.