Fundamentele evaluării întreprinderii

Valoarea unei proprietăţi depinde de:

- utilitate

- raritate

- dorinţa

- putere de cumpărare

Valoarea este o opinie care arată cât preţuieşte o proprietate pe baza unei anumite definiţii a valorii.

Termeni fundamentali in evaluare. Principalele tipuri de valoare

Teoria şi practica evaluării operează, în mod uzual, cu următoarele concepte de bază:

a) Proprietatea este un concept legal care constă în drepturile personale de posesiune asupra unei proprietăţi mobiliare sau imobiliare (terenuri şi construcţii), numită proprietate reală, sau asupra obiectelor fizice, altele decât cele care formează proprietatea imobiliară, numită proprietate personală

b) Preţul este suma acceptata a fi plătită pentru o anumita proprietate. În cazul în care preţul a fost plătit, el devine un fapt istoric şi un cost pentru cumpărător.

c) Costul proprietăţii/activului este o noţiune care vizează suma necesară pentru a crea sau produce un bun material, necorporal sau un serviciu, prin însumarea tuturor cheltuielilor cumulate ale procesului de producţie, distribuţie şi vânzare. În evaluare se utilizează în mod curent noţiunile de cost de înlocuire (brut şi net) si cost de reproducţie (brut şi net).

d) Piaţa reprezintă un sistem de relaţii între cumpărători şi vânzători, în care se schimbă obiecte ale proprietăţii prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţă implică reacţii specifice ale participanţilor la modificarea raporturilor dintre cerere şi ofertă, la schimbarea altor factori care influenţează preţurile.

e) Valoarea este un concept economic care se referă la relaţia monetară dintre bunurile şi serviciile destinate cumpărării/vânzării şi cei care le cumpără/vând. Valoarea nu este un fapt cert ci o opinie.

Din această prezentare a valorii, rezultă ca:

(1) există mai multe tipuri de valoare. Un evaluator estimează un anumit tip de valoare;

(2) în fiecare evaluare trebuie precizate în mod clar tipul şi definiţia valorii estimate, care trebuie să fie adecvate cu scopul evaluării;

(3) criteriul de bază pentru estimarea valorii este utilitatea proprietăţii. Utilitatea proprietăţii este un termen relativ şi nu unul absolut.

Principalele tipuri de valoare

Cel mai des aplicabil tip de valoare şi, implicit, standard este valoarea de piaţă (market value).

Funcţie de scopurile evaluării se utilizează o multitudine de tipuri de valoare, definite prin standarde larg acceptate. Acestea sunt:

A. Valoarea de piaţa

Poate cel mai întâlnit tip de evaluare folosit în practica este valoarea de piaţa. Pentru achiziţii, fuziuni, privatizare, înregistrări în documentele financiar-contabile, noţiunea utilizată adesea este valoarea de piaţă (market value). Definiţia comună a autorităţii internaţionale şi europene în domeniul standardelor de evaluare International Valuation Standards Committee (IVSC) şi The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) este:

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă (nepărtinitoare), după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză şi fără constrângere.

- “suma estimată” semnifică preţul (exprimat desigur în termeni monetari) plătibil pentru proprietate într-o tranzacţie liberă. Valoarea de piaţă vizează cel mai probabil preţ care poate fi obţinut în mod rezonabil de vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil pentru cumpărător;

- “pentru care o proprietate ar fi schimbată” subliniază ideea că valoarea este o sumă estimată şi nu un preţ predeterminat;

- “la data evaluării” sugerează ideea că evaluarea are un “termen de garanţie”, în sensul că modificarea condiţiilor de pe piaţă modifică premisele evaluării şi deci rezultatele acesteia. Suma estimată este valabilă la data evaluării, deoarece a avut în vedere condiţiile dominante ale pieţei la acea data.

- “între un cumpărător hotărât” se referă la faptul că cel care cumpără este motivat dar nu forţat să cumpere; el nu va plăti un preţ mai mare decât cel cerut de piaţă;

- “şi un vânzător hotărât” arată că nici vânzătorul nu este grăbit sau forţat să încheie tranzacţia şi nici nu este dispus să aştepte până ce va obţine preţul pe care el îl consideră rezonabil;

- “într-o tranzacţie echilibrată” este situaţia în care cele două parţi nu au interes sau relaţii speciale care ar putea influenţa nivelul preţului;

- “după un marketing adecvat” precizează că proprietatea ar fi “expusă” la vânzare pe piaţă într-o manieră adecvată şi în cadrul unei perioade rezonabile care să permită obţinerea celui mai bun preţ;

- “în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de acuză, prudent”

B. Valoarea de investiţie

Pentru un anumit investitor care are criterii clare asupra investiţiei intenţionate se aplică conceptul de valoare de investiţie.

Valoarea de investiţie se calculează prin actualizarea fluxului de venit anticipat de investitor din proprietatea evaluata. Cauzele unei posibile diferenţe între valoarea de piaţă şi valoarea de investiţie sunt aprecierile subiective asupra:

- sinergiilor posibile după achiziţionarea proprietăţii;

- performantele aşteptate de investitor;

- riscurilor percepute ale afacerii.