Investițiile imobiliare

Caracteristici generale

Investițiile în imobile de tipul clădirilor respectiv într-o mică măsură în terenuri,

asigura pe o perioadă lungă de timp o bună protecție a capitalului împotriva eroziunii

monetare. Aceste investiții ca, de altfel toate investițiile, trebuie apreciate în funcție de

următoarele criterii:

- riscul investiției;

- rentabilitatea investiției;

- lichiditatea investiției

Riscul investiției poate fi împărțit în următoarele elemente:

- risc de venit - legat de incapacitatea de a găsi un chiriaș sau de neplata chiriei;

- risc de capital - legat de o scădere a cererii de pe piață, datorată unor modificări

în legislație mult mai restrictive, un exces de construcții, etc;

- riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru

investiție, mărimea acesteia limitând accesul la acest tip de plasament.

Rentabilitatea investiției

Rentabilitatea oricărei investiții este legată direct de bunăstarea pieței respective.

În domeniul imobiliar este foarte important să se facă atât analize economice: imobile de

locuit, birouri, terenuri agricole, dar și geografice, ținând cont de plasamentul în mediul

rural sau urban sau chiar capitală. Fiind în general vorba de investiții pe termen lung,

$1

analiza perspectivelor de rentabilitate implică anticiparea pe o perioadă foarte lungă a

evoluției pieței, lucru greu de realizat, dar în același timp de un real folos.

Lichiditatea investiției

Chiar dacă obiectivul recuperării rapide a investiției nu este un deziderat major

pentru investitor, totuși ea reprezintă un criteriu de analiză fundamentală. Aceasta

deoarece valoarea unui activ este determinată de raportul dintre cererea și oferta pe piață.

Astfel, pe o piață unde oferta depășește cererea, lichiditatea nu v-a putea fi obținută decât

printr-o reducere de preț. În acest domeniu, rentabilitatea poate fi direct proporțională cu

lichiditatea.

Potențialul de valorizare depinde de o serie de factori care se refera la calitate sau

raritate.

În funcție de obiectivul urmărit de către investitor, acesta va trebui să definească

tipul de randament căutat: va alege între o rată de închiriere ridicată, cum sunt birourile,

sau un potențial de valorificare bun, cum sunt imobile din marile orașe având finisări și

dotări de calitate. De asemenea este recomandabil să integreze incidența financiară și

fiscală a fiecărei opțiuni, luând în calcul cheltuielile de gestionare, întreținere și reparații

precum și costul fiscal al investiției.

De exemplu:

- clădirile vechi pot să fie mult mai rentabile în comparație cu cele mai noi, însă

aici trebuie să ținem cont de eventuale cheltuieli în plus care pot apărea în cazul clădirilor

vechi, și anume reparațiile necesare.

- terenurile, comparativ cu clădirile, beneficiază de cheltuieli reduse și avantaje

fiscale în cazul transmiterii proprietății, în schimb randamentul în cazul închirierii este de

cele mai multe ori inferior.

- imobilele de locuit au o rentabilitate mai slabă comparativ cu imobilele de

birouri închiriate, dar necesită cheltuieli de întreținere și costuri fiscale mai mici.