Cuprins
- Cap.I.Conceptele definitorii privind metodologia evaluării entității 5
- 1.1.Conceptul de proprietate,de lucru și de bun. 5
- 1.2.Conceptul de afacere. 8
- 1.3.Conceptul de evaluare a entității. 11
- 1.4.Conceptele și principiile metodologice ale evaluării. 13
- 1.4.1..Principalele concepte utilizate în evaluare. 13
- 1.4.2..Principiile fundamentale de evaluatere. 21
- 1.5.Clasificarea, necesitatea și etapele evaluării entității. 22
- 1.5.1.Clasificarea evaluărilor. 22
- 1.5.2.Necesitatea evaluării entităților 24
- 1.5.3.Etapele realizării unei misiuni de evaluare. 26
- Cap.II.Diagnosticul sursa informațiilor necesare evaluării entității 28
- 2.1.Diagnosticul juridic. 28
- 2.2.Diagnosticul commercial. 32
- 2.3.Diagnosticul ethnic, tehnologic și de exploatare 43
- 2.4.Diagnosticul managementului 49
- 2.5.Diagnosticul potențialului uman 51
- 2.6.Diagnosticul financiar contabil 58
- Cap.III.Evaluarea entității. 90
- 3.1.Abordarea pe bază de active. 92
- 3.2.Abordarea pe bază de venit . 103
- 3.3.Abordarea prin comparații de piață 114
- Cap.IV.Evaluarea proprietăților imobiliare 119
- 4.1. Noțiuni generale 119
- 4.2.Evaluarea economic a terenurilor 119
- 4.2.1.Metoda valorii economice dată de cea mai bună utilizare a terenului 120
- 4.2.2.Metoda comparației vânzărilor 121
- 4.2.3.Metoda parcelării și dezvoltării 122
- 4.2.4.Metoda capitalizării rentei funciare 123
- 4.2.5.Metoda repartizării(alocării) 123
- 4.2.6.Metoda extracției 124
- 4.2.7.Metoda reziduală a terenului 124
- 4.3.Abordări și metode aplicate în evaluarea clădirilor 125
- 4.3.1.Abordarea prin comparația vânzărilor 126
- 4.3.2.Abordarea evaluării construcțiilor prin costuri 127
- 4.3.2.1.Metoda comparațiilor unitare 129
- 4.3.2.2.Metoda costurilor segregate 130
- 4.3.2.3.Metoda devizelor 130
- 4.4.Deprecierea cumulată 131
- 4.4.1.Estimarea deprecierii cumulate 131
- 4.4.2.Metode de estimare 132
- Cap.V.Raportarea, angajarea și contractarea unei lucrări de evaluare 134
- 4.1.Raportul de evaluare 134
- 4.2.Angajarea și contractarea unei lucrări de evaluare. 139
- Bibliografie selectivă 142
Extras din curs
CAPITOLUL I
CONCEPTELE DEFINITORII PRIVIND
METODOLOGIA EVALUĂRII AFACERILOR
1.1. Conceptul de proprietate, de lucru şi de bun.
Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare recunoaşte
următoarele patru tipuri de proprietate: proprietatea imobiliară, proprietatea
mobiliară (bunuri mobile), întreprinderi şi active financiare.
Proprietatea imobiliară Drepturile reale imobiliare se exercită
asupra unui bun imobil. Acest drept este înregistrat într-un document formal,
de exemplu un titlu de proprietate sau un contract de închiriere. Proprietatea
este un concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic.
Dreptul de proprietate imobiliar are următoarele atribute: posesia, folosinţa şi
dispoziţia. Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a
închiria, de a testa (a lăsa moştenire), de a dona sau de a alege de a exercita
oricare sau nici unul dintre acestea. În anumite situaţii, un anumit atribut poate
fi separat şi transferat, închiriat sau înstrăinat, în condiţiile legii.
Proprietatea asupra bunurilor mobile se referă la proprietatea
asupra unui bun, altul decât o proprietate imobiliară. Aceste bunuri pot fi
corporale sau necorporale, de exemplu, o creanţă sau un brevet de invenţie.
Proprietatea mobiliară corporală reprezintă drepturile asupra unui activ care nu
este ataşat în mod permanent de o proprietate imobiliară şi este caracterizat, în
general, prin mobilitatea sa. Exemple de bunuri mobile sunt: obiecte
identificabile, portabile şi corporale, considerate de către publicul larg drept
personale,( mobilier, colecţii, aparate). Activele curente ale unei întreprinderi,
stocurile şi obiectele de inventar sunt considerate proprietate mobilă.
O întreprindere (afacere) este o entitate comercială, industrială, de
servicii sau financiară care desfăşoară o activitate economică. Întreprinderile
sunt, în general, unităţi distincte de exploatare, generatoare de profit şi care
furnizează clienţilor produse sau servicii.
Activele financiare rezultă din divizarea legală a proprietăţii asupra
întreprinderii sau proprietăţii imobiliare (de exemplu: asocieri, societăţi
comerciale, societăţi mixte, coproprietatea), dintr-un drept opţional de a vinde
sau cumpăra o proprietate (de exemplu: imobiliară, acţiuni sau alte
instrumente financiare) la un preţ dat şi într-o perioadă stabilită sau prin
crearea unor instrumente investiţionale bazate pe un pachet de active
imobiliare. Proprietatea poate fi divizată legal pentru a crea asocieri, în care
două sau mai multe persoane deţin în comun o proprietate sau o întreprindere
şi îşi împart profiturile sau pierderile acesteia.
Activele financiare sunt active necorporale şi pot include:
- drepturile inerente deţinerii unei întreprinderi sau proprietăţi,
respectiv de a folosi, ocupa, vinde, închiria sau administra;
- drepturile inerente din cadrul unui contract care garantează o opţiune
de a cumpăra, sau unei închirieri cu opţiune de cumpărare, opţiuni care pot fi
exercitate sau nu;
- drepturile inerente deţinerii unui pachet de acţiuni sau obligaţiuni (de
exemplu, de a păstra acest pachet sau de a-l vinde).
Prin lucru se înţelege tot ceea ce se află în natură, fiind perceptibil
prin simţurile noastre, având deci o existenţă materială. În sens juridic, pentru
ca un lucru să devină bun, este necesar ca acesta să fie util omului, să aibă o
valoare economică şi să fie susceptibil de apropriere, sub forma unor drepturi
ce intră în compunerea unui patrimoniu, fie a unei persoane fizice, fie a unei
persoane juridice. Exemple de lucruri: aerul atmosferei, lumina soarelui; deşi
sunt lucruri utile, chiar indispensabile pentru om, totuşi ele nu pot dobândi
calitatea de bun în sens juridic, întrucât nu au o valoare economică şi nu sunt
susceptibile de apropriere.
Având în vedere prevederile vechiului cod civil ,,În sens restrâns, prin
bunuri se înţeleg lucrurile şi animalele la care pot exista drepturi şi obligaţii
patrimoniale. ,,în sens larg, prin bun se înţeleg atât lucrurile şi animalele, cât şi
drepturile privitoare la acele lucruri.”
În funcţie de natura lor şi de calificarea dată de lege, bunurile se împart
în:
1.bunuri imobile (nemişcătoare), sunt acele bunuri care au o aşezare
fixă şi stabilă (pământul, clădirile şi, în general, tot ceea ce este legat de sol):
2.bunuri mobile (mişcătoare), sunt acele bunuri care nu au o aşezare
fixă şi stabilă, fiind susceptibile de deplasare de la un loc la altul, fie prin ele
însele, fie cu concursul unei forţe străine (animalele, lucrurile separate de sol,
creanţele, bunuri necorporale etc.).
Clasificarea bunurilor în mobile şi imobile are ca fundament îmbinarea
a două criterii, cel fizic (natura bunurilor) şi cel economic (valoarea
bunurilor).
Prin bunuri conform Codului Civil Legea nr.287 /2009.- ,,Sunt
bunuri lucrurile, corporale sau necorporale, care constituie obiectul unui drept
patrimonial”.
Bibliografie
1. Bădescu Gheorhe ,Stan Sorin EPI 201 Evaluarea proprietăților imobiliare. Editura IROVAL 2010.
2. Burcea Magdalena,Tănase Ion Contabilitatea instituțiilor publice.Editura Universității din Pitești, 2005.
3. Burcea Magdalena,Tănase Ion Auditul Financiar.Editura University Press Târgoviște,2008 .
4. C.Honigman,H.Tubiana Evaluarea și transmiterea înteprinderilor. Editura Litec,1999.
5. Cucui Ion,Man Maria Costurile și controlul de gestiune.Editura Economică
6. Dumitru Nica,Cicilia Ionescu,Marinică Dobrin,Mariana Balu, Eduard Ionescu,Iuliana Predescu . Evaluarea întreprinderii. Editura Fundația România de Mâine. București 2007.
7. Dragotă Victor Evaluarea acțiunilor societăților comerciale.Editura Economică București 2006.
8. Elena Doina Dascălu,Florina Nicolau Auditul intern și instituțiile publice.Editura Economică ,2006 .
9. E.Tchemeni Evaluarea întreprinderilor.Editura Economică, 2003 .
10. G.Chapalin Practici moderne de evaluarea inteprinderilor- EMS,2004 .
11. Henri Mauguiere L evaluation des enterprises,non cotees, EdituraDunod, 1990
12. Luiza Ionescu Analiza economic-financiară.Editura Biblioteca,2007.
13. Ion Ioniță Evaluarea afacerilor. Editura ASE ,București 2009.
14. Ion Ioniță,Cristian Silviu Bănacu,Marcel Stoica Evaluarea organizțiilor.Editura Economică,București 2004.
15. Iulia Jianu Evaluarea, prezentarea și analiza performanței inteprinderii.Editura CECCAR, 2007 .
16. Marin Toma Inițierea în evaluarea inteprinderilor.Ediția a III-a revizuită, Editura CECCAR București,2009.
17. Marin Toma,Marius Chivulescu Ghid pentru diagnostic și evaluarea întreprinderilor. București CECCAR.1994 .
18. Maria Toma Analiza și gestiunea fluxurilor financiare. Editura University Press Târgoviște, 2008.
19. Niculescu Maria Diagnostic financiar Vol II-Editura Economică București,2005.
20. Richard Barker Evaluarea inteprinderilor.EMS 2002.
21. Tănase Ion,Burcea Magdalena Controlul intern la entitățile publice. Editura University Press Târgoviște,2006 .
22. Violeta State Determinarea stării financiare a inteprinderii. Editura Biblioteca,2006 .
23. IASC Standardele Internaționale de Contabilitate.
24. IVSC Standardele Internaționale de Evaluare. Ediția a opta 2007, publicate de Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare, obligatorii pentru membrii ANEVAR.
25. Legea nr.82/1991 a contabilității, modificată și completată. Monitorul official nr.629 din26 august 2002.
26. Legea 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat în active corporale și necorporale modificată și completată.Monitorul Oficial nr.214 din 31 mai 1999
27. OMFP nr.3055/ 2009 pentru aprobarea Reglementărilor contabile conforme cu directive europene. Monitorul Oficial nr.766 din10 noiembrie 2009.
28. Ordonanța nr.81din 28 august 2003 privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe aflate în patrumoniul instituțiilor publice, cu modificările ulteriare. Monitorul Oficial nr.624din31 august 2003.
Preview document
Conținut arhivă zip
- Evaluarea Entitatii.pdf