Managementul evaluării patrimoniale

1.1. Evaluarea si scopurile acesteia

1.1.1.DefiniŃia evaluării

Evaluarea este procesul de estimare a valorii. În acelasi timp evaluarea este procesul de

determinare a unui tip de valoare, a unui tip de proprietate, la o anumită dată si

concretizată în raportul de evaluare. Evaluarea este o determinare si nu un calcul exact al

unei valori printr-o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă. Ea impune aplicarea

raŃionamentului profesional al evaluatorului.

Se disting mai multe tipuri de evaluare,din care enumerăm următoarele:

a) administrativă - pe baza reglementărilor impuse de autorităŃile publice (ex. ministere,

primării, APAPS, Guvern, Codul Fiscal, etc.)

b) evaluarea pe baza Standardelor de Evaluare.

1.1.2.Scopuri ale evaluării

Evaluarea unor proprietăŃi se face în mai multe scopuri,din care ar fi de menŃionat

următoarale:

1. Vânzarea unei proprietăŃi (imobiliare, întreprindere, utilaje, etc.);

2. Cumpărarea unei proprietăŃi;

3. Fuziuni si schimburi de proprietăŃi;

4. Pentru garantarea împrumuturilor:

a) garantarea unui credit bancar;

b) emisiunea de obligaŃiuni negarantate;

c) emisiunea de acŃiuni noi;

5. Rezolvarea litigiilor,care presupun situaŃii cum ar fi:

a) justă compensare în caz de expropriere (cauză de utilitate publică);

b) cazuri de înselare dovedită a cumpărătorului;

c) evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietăŃii;

6. Impozitare

Detalii supra reglementărilor referitoare la impozitarea veniturilor si proprietăŃilor se găsesc

în Codul Fiscal si în HGR nr. 44/2004 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a

Legii nr. 571/2003 privind Codul Fiscal si în actele normative adoptate ulterior la finele

anului 2004 si în 2005 referitoare tot la Codul Fiscal.

Avem în vedere următoarele tipuri de impozite:

a) impozitul pe proprietate (teren, clădiri, etc.);

b) impozitul pe cadouri;

7. Asigurare;

8. înregistrarea valorii activelor în situaŃiile financiare;

9. Alte scopuri

1.2. ConŃinutul procesului de evaluare

Procesul de evaluare reprezintă toate cercetările, informaŃiile, raŃionamentele,

analizele si concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimată. Acest proces este

diferit ca sferă de raportul de evaluare, deoarece raportul de evaluare descrie procesele

evaluării si comunică concluziile. Procesul de evaluare este o procedură complexă si

sistematică urmată de evaluator pentru a da un răspuns clientului asupra valorii. Scopul

procesului de evaluare este prezentarea unei opinii imparŃiale asupra valorii, prin

care evaluatorul demonstrează că a luat în considerare toŃi factorii care afectează în mod

substanŃial valoarea.

Etapele procesului de evaluare sunt următoarele:

1. Definirea problemei de evaluare,care la rândul ei presupune:

1.1. Identificarea proprietăŃii de evaluat;

1.2. Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate;

1.3. Utilizările intenŃionate ale evaluării (destinatarii evaluării);

1.4. Definirea tipului de valoare (bază de evaluare, standard de valoare);

1.5. Data evaluării (data efectivă a evaluării);

2. Colectarea si analiza datelor/informaŃiilor relevante în funcŃie de natura proprietăŃii

evaluate, informaŃiile necesare pentru evaluare, sfera informaŃiilor este foarte largă.

In general, informaŃiile necesare se referă la cele care: a)descriu proprietatea; b)conŃin

suficiente elemente pentru aplicarea metodelor de evaluare adecvate, respectiv:

- informaŃii despre costuri de înlocuire si/sau reconstrucŃie;

- informaŃii despre tranzacŃii realizate cu proprietăŃi comparabile sau despre oferte de

tranzacŃionare;

- informaŃii despre veniturile generabile de proprietăŃile comparabile.

Drept surse de informaŃii se pot folosi:

- observaŃia directă/inspecŃia/ inspecŃiile proprietăŃii;

- documente solicitate de la proprietar/client;

- discuŃii cu proprietarii/managerii;

- banca de date a evaluatorului;

- băncile de date ale altor evaluatori;

- informaŃii din publicaŃiile de specialitate, referitoare la tendinŃe ;

- situaŃia pieŃei naŃionale, regionale, locale si/sau a activului evaluat;

- agenŃii de rating de specialitate;

- licitaŃii publice.