Finanțarea Imobiliară Comercială din Polonia

Capitolul I.

Contextul general

Piața imobiliară din Polonia, după 1989, a demonstrat o relativă imaturitate, dar s-a caracterizeazat printr-o transformare substanțială. Dezvoltarea pieței a fost încurajată de un șir de factori, printre care stimularea legislativă, prin intermediul reformelor implementate și libera circulație a capitalului. Ascensiunea sectorului imobiliar, până la nivelul competitiv al țărilor din Vestul Europei, s-a efectuat etapizat, în tandem cu tranziția la economia de piață.

Înainte de a adera la Comunitatea Europeană, capacitatea de investiții era redusă, ceea ce presupunea o cerere ce putea fi suplinită de capitalul existent în țările din Uniunea Europeană. Economia și piața de capital a Poloniei se dezvoltă, iar prezența în cadrul pieței unice europene ajută la creșterea performanței economice. Toate aceste evoluții vor ajuta la convergența economică față de țările Vest europene și la sincronizarea cu marile economii ale Uniunii Europene. Tendința pieței de capital de a atinge nivelul piețelor Vest europene crește randamentul și reduce riscul invetițiilor de portofoliu.

Piața imobiliară comercială urmează caracteristica pieței imobiliare în ansamblu, însă Polonia a demonstrat progres în procesul de tranziție la economia de piață, devenind o economie competitivă și dezvoltată. Aceste transformări au fost posibile prin crearea de noi instituții și prin adoptarea de practici inovative. Reformele structurale și privatizarea sectorului financiar și industrial, cât și liberalizarea circulației mărfurilor și a capitalului, au constituit motorul dezvoltării și creșterii economice.

Pieţele de capital sunt o sursă alternativă de fonduri pentru împrumuturile pentru finanţarea imobiliară, care au crescut în importanţă în multe ţări dezvoltate. Există, în general, două moduri de a strânge fonduri de pe pieţele de capital pentru împrumuturi ipotecare, titluri ipotecare şi garanţii ipotecare. Legislaţia cu privire la titlurile ipotecare a fost introdusă în Polonia, ceea ce a stimulat investițiile majore în sectorul imobiliar comercial și nu numai.

Polonia este singura țară din Uniunea Europeană, care nu a fost influențată direct de criza financiară mondială, iar sistemul său bancar a rezistat cu bine crizei lichidităților. Această performanță este demonstrată de indicatorii economici, cum ar fi creșterea PIB-ului cu 2,5% în 2010 față de 2009 și aspirațiile de a adera la Zona Euro în 2012.

Capitolul II.

Finanțarea imobiliară comercială

Investițiile imobiliare în Polonia s-au remarcat printr-o cerere scăzută și lipsă de interes, toate acestea având loc până în 2003. Odată cu aderarea la Uniunea Europeană, situația s-a schimbat radical, a crescut numărul tranzacțiilor pe piața imobiliară, s-a intensificat competiția pentru servicii de calitate, au scăzut prețurile, care la rândul lor au exercitat presiuni asupra venituroilor.

Varșovia reprezintă cea mai mare piață imobiliară din Polonia. Cererea mare pentru segmentul premium, combinată cu oferta limitată, a reorientat mulți investitori în orașe mai mici și pentru proiecte de mică anvergură. Achizițiile de imobile pentru birouri au devansat sectorul rezidențial în majoritatea orașelor mari. Raportul pe țară este, însă, invers, volumul tranzacțiilor rezidențiale fiind peste cel al imobilelor pentru birouri.

Inițial, dezvoltarea imobiliară comercială „tracta” restul pieței imobiliare, investitorii erau puțini, iar randamentul investițiilor era de două cifre. Integrarea europeană aducea o certitudine în durabila dezvoltare a acestui sector. Din 2004, piața imobiliară comercială pe întreg teritoriul Poloniei este caracterizată de o activitate intensă în segmentul imobilelor comerciale, pe când în Varșovia piața este dominată de imobile pentru birouri. Același an a marcat începutul unei perioade de patru ani, în care s-au intensificat investițiile străine adresate sectorului imobiliar comercial.

Tranzacțiile nu includeau imobilele închiriate și cele de preînchiriere, ci vânzările efective și leasingul imobiliar. Vânzările de imobile se caracterizau printr-o bună stabilitate, ceea ce crea un teritoriu prielnic sporirii volumului de tranzacții, în special pe segmentul imobilelor pentru birouri. Această evoluție a fost posibilă datorită creșterii lichidităților companiilor, realizată din activitatea lor de bază. Acest proces, manifestat de majoritatea companiilor, a dus la creșterea investițiilor în sectorul imobiliar comercial, însă creșterea ofertei și prezența a numeroși investitori, a dus la reducerea randamentelui investițiilor imobiliare.

Anul 2005 a reprezentat prima perioadă de investiții majore pe piața imobiliară din Polonia, volumul tranzacțiilor depășind 3 miliarde Euro. De-a lungul acestui an, au fost tranzacționate peste 100 de imobile. Anul următor deține recordul volumului de tranzacții, ce a atins cifra de 4,7 miliarde Euro, scăzând în 2007 până aproape de 3 miliarde Euro.

Figura nr.1

Sursa: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, January 2011

Deși țara nu a fost afectată puternic de criză, lipsa lichidităților pe piețele internaționale și-au spus cuvântul, investițiile fiind în cădere liberă, în 2008 ajungând la mai puțin de 2 miliarde Euro, iar 2009 înregistrând valori egale cu cele din perioada de preaderare, 0,5 miliarde Euro. Anul 2010 dă semne de revenire, iar poziția fermă a economiei poloneze dă și mai multă încredere, ceea ce se evidențiază prin creșterea investițiilor până la cifra de 2 miliarde Euro, efectuând un salt de 300% față de 2009. Această evoluție nu aduce, însă, totală încredere investitorilor, care sunt reticenți față de evoluția pe viitor a pieței imobiliare din Polonia. Trendul de scădere vertiginoasă a pus semne de întrebare, dacă piața imobiliară va rămâne la nivelul atins după aderarea la Uniunea Europeană sau va fi aruncată cu zece ani în urmă. Aceste ipoteze au apărut ca rezultat al maturității încă fragile a pieței imobiliare poloneze, care va demonstra dacă este demnă de a fi echivalată cu o piață matură, Vest europeană .

De-a lungul ultimilor ani, investițiile în piața imobiliară comercială, au fost caracterizate de scheme investitționale reduse și deficitare sau de proasta gestionare și supraaprecierea nivelului chiriilor. Prețul exagerat și managementul neadecvat au dus la un grad scăzut de ocupare a imobilelor comerciale. Însă, intensificarea activității și a investițiilor în acest segment, demonstrează stabilizarea pieței imobiliare comerciale, dar, totodată, aduce și modificări radicale în ceea ce privește randamentul investițiilor și nivelul chiriilor.

Așa cum am mai menționat, Varșovia rămâne o piață imobiliară importantă, iar piețele din celelalte regiuni ale Poloniei sunt de proporții mai mici, dar tind să câștige teren. Sectorul imobilelor destinate birourilor deține ponderea cea mai mare în preferința investitorilor, astfel, în 2010, mai mult de jumătate din tranzacții au vizat acest sector. Cele mai mari operațiuni de investiții în portofoliile companiilor imobiliare, au fost preluarea Europolis de către CA Immo, care avea în portofoliu șase cladire pentru birouri și un depozit. În sectorul comercial, cea mai mare tranzacție a fost cumpărarea Arkadia și Warszawa Wilenska shopping center de către Unibail Rodamco.