Principiile cărților funciare

Principiile cartilor funciare

Functionarea si organizarea cartilor funciare se bazeaza pe anumite reguli fundamentale

numite principii.

Aceste principii sunt menite sa asigure si sa justifice superioritatea sistemului real de publicitate in raport cu orice sistem de publicitate personala si realizarea securitatii juridice a circuitului civil imobiliar.

In cuprinsul prevederilor care incumba cartea funciara din Noul Cod civil (art. 876-915) nu exista nici un text care sa evoce principiile care carmuiesc sistemul cartilor funciare, ele rezulta din intreaga economie a dispozitiilor care le cuprinde, insa nu exista un punct de vedere unitar cu privire la numarul si denumirea acestora.

a. Principiul publicitatii integrale, intemeiat de faptul ca sistemul cartilor funciare are un sistem real si complet de publicitate imobiliara deoarece evidenta se tine pe imobile iar nu pe persoane si totodata asigura publicitatea integrala a transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare.Conform lui „toate operaţiunile juridice princare se transmite, constituie, modifică sau stinge un drept real imobiliar sunt supuse înscrierii”

Publicitatea integrala a cartilor funciare este asigurata chiar si in cazul dobandirii drepturilor reale care nu se inscriu in cartea funciara, (succesiune, accesiune, vanzare silita,uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotarare judecatoreasca), deoarece titularul lor nu va putea dispune de ele decat daca s-a facut i nscrierea.

Ca atare, principiul publicitatii integrale a cartilor funciare este acea regula care supune inscrierii in cartea funciara toate actele si faptele juridice translative sau constitutive de proprietate si alte drepturi reale imobiliare, operatiuni materiale, precum si drepturi personale, faptele sau alte raporturi juridice in legatura cu imobilele cuprinse intr-o anumita carte funciara.

b. Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al inscrierii in cartea funciara. Noul Cod civil a instituit efectul constitutiv de drepturi reale inscrierilor in cartea funciara, fata de Legea nr. 7/1996 care a consacrat doar efectul de opozabilitate fata de terti. Pana ce se va modifica Legea nr. 7/1996, aceste prevederi cu privire la efectul inscrierilor nu se mai aplica, conform dispozitiilor art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011, care prevede abrogarea tacita a dispozitiilor contrare Noului Cod civil. Prin introducerea acestei reguli, s-a exprimat, in buna masura, superioritatea cartilor funciare fata de Legea nr. 7/1996.

Acest efect este prevazut de art. 885 alin. (1)-(4), Noul Cod civil, potrivit caruia:

„(1) Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea.

(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara a consimtamantului titularului dat prin act autentic notarial. Acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin implinirea termenului aratat in inscrierea ori prin decesul sau, dupa caz prin incetarea existentei juridice a titularului, daca acesta era o persoana juridica.

(3) Daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei terte persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane, cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege.

(4) Hotararea judecatoreasca definitiva sau, in cazurile prevazute de lege, actul autoritatii administrative va inlocui acordul de vointa sau, dupa caz, consimtamantul titularului.”

De asemenea, modificarea drepturilor reale asupra imobilelor se face potrivit regulilor stabilite pentru dobandirea sau stingerea drepturilor reale, daca prin lege nu se dispune altfel.

Drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin inscrierea lor in cartea funciara. Prin aceasta se intelege ca inscrierea da nastere, modifica sau stinge drepturi reale si le face opozabile fata de terti. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau stramutate numai dupa ce au fost inscrise in cartea funciara. Drepturile reale se vor stinge numai daca radierrea lor s-a inscris in cartea funciara cu consimtamantul si in contra titularului.

In sistemul cartilor funciare orice operatiune juridica prin care se intinde la translatia sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din trei operatiuni juridice succesive:

1. Dintr-un act obligational – jus ad rem – (contract de vanzare-cumparare, donatie, schimb, etc) care da nastere obligatiei de transmitere sau constituire a dreptuui real care formeaza obiectul cuprinsului sau;

2. Dintr-un act real – jus in rem – de intocmire a formalitatilor si de predare a bunului prin care partea care si-a asumat o obligatie consimte prin inscrisul dat ca acel drept sa fie intabulat in cartea funciara;

3. Inscrierea efectiva a dreptului real care se naste in momentul inregistrarii oficiale a cererii la biroul de cadastru si publicitate imobiliara a oficiul judetean competent. Simpla existenta a conventiei se plaseaza in taram obligational si nu opereaza prin ea insasi transferul sau constituirea dreptului real. Raportul obligational rezultat din incheierea conventiei este un drept de creanta, el fiind opozabil doar debitorului care ramane tinut de obligatia asumata prin conventie.