Evoluția Pieței Imobiliare din România

Anul 2008 a fost un an dificil pentru piaţa de investiţii imobiliare din România. Au fost întreprinse puţine tranzacţii noi, toate tranzacţiile notabile încheiate anul trecut fiind iniţiate în 2007 sau la începutul anului 2008, înainte ca efectele crizei internaţionale să se resimtă în economia locală.

Criza financiară a surprins România într-o situaţie particulară, oferta pe piaţă aflându-se sub nevoile pe termen mediu şi lung în majoritatea sectoarelor. Există un deficit important de spaţii de birouri şi industriale de calitate, precum şi de locuinţe modern în Bucureşti şi oraşele mari din ţară. Doar sectorul de retail a cunoscut o creştere agresivă, însă luând în considerare faptul că dezvoltarea de noi proiecte este limitată datorită crizei financiare, riscul supraofertei este scăzut şi în acest sector.

La începutul anului 2008, toţi specialiştii se întreceau în predicţii optimiste în ceea ce priveşte creşterea preţurilor apartamentelor, cei mai pesimişti indicând doar o încetinire a ritmului de creştere a acestora. Investitorii anunţau lansarea unor proiecte imobiliare cu valori ce depaşeau sute de milioane sau chiar miliarde de euro iar sectorul construcţiilor avea de departe cea mai importantă dinamică de creştere dintre toate sectoarele economice.

În doar saşe luni însă, situaţia s-a schimbat radical, piaţa începând iniţial să gâfâie iar mai apoi să se blocheze complet.

În ultimii ani, construcţiile au reprezentat sectorul cu cea mai pronunţată expansiune, ajungând în anul 2007 să aibă o contribuţie de 9,1% la crearea PIB, iar în anul 2008 în primul semestru s-a înregistrat o creştere de 8,1% la crearea PIB.

În primele opt luni ale anului 2008, activitatea din domeniul imobiliar s-a amplificat,

iar ultima parte a anului 2008 a fost marcată de scăderi ale investiţiilor imobiliare în toată Europa pe fondul crizei creditelor, iar previziunile pentru anul 2009 au arătat că activitatea din acest domeniu se va confrunta cu o recesiune. Aproape toate pieţele imobiliare europene au înregistrat un declin în activitate în trimestrul al patrulea în comparaţie cu al treilea trimestru din 2008. Contrastul dintre trimestrul trei şi patru a fost puternic influenţat de intensificarea crizei de pe piaţa creditelor, care a avut un impact negativ asupra încrederii investitorilor.

Evoluţia pieţei imobiliare în anul 2009 a rămas incertă pentru toţi membrii ei, această piaţa depinzând într-o mare măsură de băncile comerciale şi de posibilitatea acestora de a acorda credite. Fără relansarea creditării, proiectele nu vor putea continua. Mulţi dintre investitori au îngheţat sau chiar au anulat mai multe proiecte rezidenţiale. Faptul că nu se mai cumpără case, în ciuda scăderilor de preţ din ultima perioadă, i-a speriat şi pe dezvoltatorii care ar avea bani să finalizeze proiectele.

Din cele 8.861 de unităţi locative care aveau termenul de predare în 2009, până la sfârşitul primului semestru au fost livrate circa 3.319, reprezentând 37% din numarul locuinţelor ce trebuiau livrate, conform unui studiu realizat de firma de consultanţa Regatta.

Studiul a mai arătatat că aproape 50% din locuinţele finalizate în perioada 2006-2009, reprezentând între 4.500-5.000 de unităţi locative, sunt puse la vânzare, ca urmare a căderii pieţei începand cu al doilea semestru al anului trecut şi continuand cu primul semestru din 2009.

De asemenea, criza economică şi financiară cu care s-a confruntat România a dus la o scădere a preţurilor apartamentelor vechi cu până la 40-50% în aceeaşi perioadă, demararea programului Prima Casă ducand la o revenire a acestora pe o creştere de 20-30%.

În luna iulie şi august 2009 numărul tranzacţiilor a crescut uşor, însă numai la nivelul persoanelor fizice, în timp ce investitorii sunt reticenţi şi se abţin de la achiziţii importante. În iulie 2009 s-au realizat 30.600 tranzacţii, cu 2.400 mai mult faţă de iunie. Românii au profitat de ieftinirile de pe piaţă şi în august, când s-au încheiat cu 700 mai multe tranzacţii peste nivelul lunii iulie.

Plusul înregistrat în cele două luni este însă mult prea mic pentru a compensa scăderea cu 32,9% a volumului tranzacţiilor imobiliare în primele opt luni ale anului 2009, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. În total, activitatea imobiliară din perioada ianuarie - august se măsoară în doar 224.700 de tranzacţii, faţă de 335.000 în perioada corespunzătoare a anului trecut. Într-un an în care piaţa imobiliară resimte acut lipsa finanţării, din cauza restrângerii creditării, notarii au eliberat cu 68% mai puţine acte de garanţie imobiliară. Aceasta se traduce prin reducerea cu 60,5% a sumelor încasate din impozitele aferente tranzacţiilor, pe când anul trecut acest imozit constitia una dintre sursele principale de alimentare ale bugetului.

Cererea pentru locuinţe a rămas totuşi crescută iar scăderea preţurilor ca urmare a lipsei de cerere a survenit întârziat, abia după o perioadă în care dezvoltatorii au renunţat la speranţa unei reveniri spectaculoase. Deprecierea preţului locuinţelor a fost forţată si de cazurile în care dezvoltatorii au fost la rândul lor presaţi de dobânzile şi ratele bancare aferente creditelor contractate pentru construcţia imobilelor aflate acum la vânzare pe o piaţă lipsită aproape complet de cerere solvabilă. Reducerea costurilor de construcţie si a celor cu forţa de muncă au permis dezvoltatorilor să încerce o adaptare a ofertei la segmental majoritar de piaţă a cumpărătorilor. Scăderile preţurilor în termeni reali (valoare în lei) la proprietăţi rezidenţiale în primul semestru al anului s-au situat în intervalul 10-40%, în funcţie de locaţie, finsaje etc. Astfel, la nivelul oraşelor importante din ţară, preţurile apartamentelor vechi au coborât în medie cu 23 de procente iar a celor noi cu 17%.