Obligația sinalagmatică de vânzare cumpărare

Ubi jus ibi remedium

Noţiune

În materia contractelor translative de proprietate, Codul civil este dominat de principiul consensualismului, aceasta însemnând că simplul acord de voinţă al parţilor este suficient pentru ca efectul translativ de proprietate al contractului să se producă.

Principiul consensualismului nu are însă un caracter imperativ. Părţile au posibilitatea să amâne pentru o dată ulterioară momentul transmiterii dreptului de proprietate, la baza deciziei lor stând raţiuni dintre cele mai diverse: necesitatea ca dobânditorul să procure întreaga suma de bani convenită, condiţionarea vânzării de îndeplinirea unor evenimente viitoare, dorinţa înstrăinătorului de a mai stăpâni o perioada bunul în cauză etc. Adeseori, această amânare îşi capătă contur şi datorită îndeplinirii unor formalităţi cerute de validitatea actului de transmitere a proprietăţii.

Pentru a-şi atinge aceste scopruri, părţile pot recurge la încheierea unor convenţii prin care să se oblige, nu direct la transmiterea proprietăţii asupra unui bun, ci la încheierea în viitor a unui alt contract, acesta din urma având caracterul translativ de proprietate. Aceste convenţii nu sunt deci contracte de vânzare- cumpărare, ci promisiuni de vânzare- cumpărare, respectiv antecontracte, cunoscute sub o mare varietate de denumiri: contract provizoriu, contract prealabil , contract preliminar, avantcontract, precontratc, promisiune de ofertă, contract preparatoriu.

După cum prin convenţie, ambele părţi sau numai una dintre ele îşi asumă obligaţia încheierii în viitor a contractului de vânzare-cumpărare, promisiunea este bilaterală sau unilaterală. Deşi ambele sunt veritabile contracte, pentru că nu numai subliniază raportul în care se află cu viitorul contract translativ de proprietate, dar adesea îi prefigurează şi elementele principale, acestea sunt denumite antecontracte. Totuşi, datorită frecvenţei lor deosebite, în limbajul juridic curent, termenul de antecontract de vânzare-cumpărare este utilizat în mod obişnuit pentru a desemna promisiunea bilaterală.

Antecontractul este un act juridic bilateral, care implică acordul de voinţă al părţilor şi generează obligaţii de a face, adică de a încheia în viitor contractul, în conformitate cu prevederile legale sau cu voinţa părţilor. El nu trebuie confundat cu oferta de a contracta (care este un act juridic unilateral, cât timp nu a fost acceptată poate fi revocată, nu este transminsibilă moştenitorilor), nici cu vânzarea sub condiţie suspensivă, ori cu convenţia de preemţiune sau pactul de preferinţă. Antecontractul poate cuprinde o promisiune unilaterală dar şi sinalagmatică.

Promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare reprezintă o convenţie prin care una din părţi (promitentul vânzător) se obligă să vândă, iar celaltă parte (promitentul cumpărator), să cumpere un anumit bun, la un preţ determinat, contractul de vânzare-cumpărare, urmând a fi încheiat la o dată ulterioară . În esenţă, promisiunea sinalagmatică diferă de contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis prin aceea ca are ca obiect o obligaţie de a face ( de a încheia un contract de vânzare-cumpărare) şi nu una de a da (adică de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut).Deşi, trebuie menţionat că în literatura de specialitate s-a mers şi pe ideea că antecontractul ar da naştere în sarcina promitentului- vânzător şi unei obligaţii de a nu face acte de dispoziţie în favoarea terţilor cu privire la bunul promis promitentului-cumpărător .

De menţionat este faptul că între antecontract şi viitorul contract există strânse legături, care totuşi nu sunt de natură să-l transforme într-un contract accesoriu. Astfel antecontractul pregăteşte încheierea contractului de vânzare- cumpărare şi în acelaşi timp prefigurează irevocabil unele din clauzele şi elementele esenţiale ale acestuia. El determina părţile viitorului contract, bunul care va face obiectul acestuia şi preţul bunului respectiv.În articolul 1.279 l, privind promisiunea de a contracta din Noul Cod civi, se prevede faptul că antecontractul trebuie să cuprindă toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea .Părţile pot conveni şi la predarea bunului cu plata preţului corelativ, executând astfel anticipat obligaţii specifice contractului de vânzare- cumpărare.

Ca urmare a acestor particularităţi, s-a afirmat în doctrină că actul juridic al promisiunii de vânzare- cumpărare reduce drepturile precedentului titular, el începe să detaşeze dreptul de subiectul său

Caractere juridice

Este neîndoielnic că antecontractul este şi el un contract, fiind un acord de voinţă între două sau mai multe persoane, cu intenţia de a constitui un raport juridic, încadrandu-se astfel în definiţia data de Codul civil in Titlul II, art. 1.166. Iar ca o consecinţă, se subsumează condiţiilor esenţiale validităţii, şi anume: persoanele să aiba capacitatea de a contracta, consimţământul să fie exprimat, să existe un obiect determinat şi licit, precum şi o cauză licită şi morală.

Astfel, antecontractul este un un contract cu titlu oneros, un contract sinalagmatic, un contract comutativ, un contract consensual, se executa uno ictu.

Anterior adoptării noului Cod civil, se putea vorbi de antecontract ca şi contract nenumit , pentru că , spre deosebire de alte legislaţii, cum ar fi cea eleveţiană sau italiană, codul nostru civil nu reglementa antecontractul. S-a arătat în literatura de specialitate că din libertatea contractuală rezultă că în masura ăîn care părţile pot contracta, acestea pot si precontracta.

Noul Cod civil, intrat in vigoare in 2011, reglementând promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare, prevede la art. 1.669 alin (1) că, atunci când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuzp nejustificat sa încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celălalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Se mai spune in alin (2) că dreptul la acţiune se prescrie in termen de 6 luni de la data când contractul trebuia încheiat.