Contractul de vânzare-cumpărare

1. Noţiune. Vânzarea-cumpărarea este un contract prin care vân ză torul strămută dreptul de proprietate (sau un alt drept) asupra unui bun al său cumpărătorului, care se obligă în schimb, să plătească un preţ plătit în bani .

Prin natura sa contractul de vânzare-cumpărare transferă dreptul de pro prie tate (Codul civil însuşi în art. 1294 definind vânzarea ca o convenţie prin care una dintre părţi se obligă să transmită celeilalte “proprietatea” unui lucru”).

Este însă posibil ca strămutarea să poată avea ca obiect şi un alt drept (decât dreptul de proprietate) precum: un alt drept real (de exemplu, dreptul de uzufruct), un drept de creanţă, un drept din domeniul pro prietăţii intelec tua le sau chiar drepturile succesorale.

Putem astfel aprecia, că transmiterea proprietăţii este numai de na tura contractului de vânzare-cumpărare, nu şi de esenţa lui.

Uneori în loc de “vânzare” se foloseşte termenul de cesiune. Cei doi termeni, deşi asemănători, nu sunt însă sinonimi, cesiunea transmiţând întotdeauna un drept incorporal (de exemplu, cesiunea unei creanţe, a unui fond de comerţ, a unui drept de autor etc.) .

Pentru a forma obiectul strămutării de către vânzător, dreptul trebuie să fie transmisibil, adică să nu fie indisolubil legat de o anumită persoană; deci, nu se pot transmite prin vânzare: drepturile personale nepatri mo niale, cele pa trimoniale cu caracter strict personal şi nici cele constituite prin voin ţa păr ţilor sau a legii, cu caracter intuitu personae . De exemplu, nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cum părare: dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor, dreptul de întreţinere, dreptul de pensie etc.

Contractele care au ca obiect un imobil, chiar dacă sunt încheiate între comercianţi, de exemplu, vânzarea-cumpărarea unui imobil pentru exer ci ta rea comerţului, au caracter civil, fiind „potrivit legii, de natură eminamente civilă” (s. n.) iar nu comercială, chiar dacă sunt încheiate în scopul obţinerii de profit. Numai dacă imobilul face parte dintr-un fond de comerţ, iar contractul are ca obiect acest fond, operaţiunea a fost calificată comercială, indepen dent de persoanele între care a intervenit.

Încheiem partea introductivă cu menţiunea că vânzarea reprezintă modelul contractului translativ de proprietate şi instru mentul principal al circulaţiei bunurilor” (s. n.) .

2. Reglementare. Sediul de bază, în materie de vânzare-cumpă rare, se găseşte în Codul civil, cartea a III-a intitulată „Despre diferitele mo duri prin care se dobândeşte proprietatea”, titlul V „Despre vinderi”, art. 1294-1404.

Pe lângă reglementarea dată de Codul civil de la 1864 (ce constituie şi dreptul comun în materie), prin alte acte normative sunt reglementate diferite feluri de vânzări, cunoscute ca varietăţi de vânzare-cumpărare, că rora le sunt aplicabile reguli speciale (de exemplu, vânzarea locuinţelor pro prietate de stat în condiţiile: Legii nr. 85/1992, Legii nr. 112/1995, Legii nr. 10/2001 etc.).

3. Caractere juridice.

a). Vânzarea este un contract consensual. Potrivit art. 1295 C. civ. „Vin derea este perfectă între părţi … îndată ce părţile s-au învoit asupra lu crului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul nu se va fi numărat”(s.n).

Rezultă că, ad validitatem vânzarea se încheie prin simplu acord de voinţă al părţilor (solo consensu) şi fără remiterea lucrului vândut ori a preţului .

Ad probationem însă, este cerută forma scrisă în toate cazurile când bunul are o valoare mai mare de 250 lei (art. 1191 C. civ.). Nerespectarea formei scrise atrage imposibilitatea părţilor contractante de a proba existenţa contractului şi a clauzelor sale (proba cu martori nefiind admisă decât atunci când există un început de dovadă scrisă, art. 1197 C. civ.).

Regula de mai sus nu este aplicabilă terţelor persoane care vor putea dovedi con tractul cu orice mijloace de probă (întrucât pentru terţi contractul este un sim plu fapt juridic).

Vânzarea este numai în principiu, consensuală.

Prin excepţie de la acest principiu, în cazurile special prevăzute de lege, vânzarea devine un contract solemn. De exemplu, în temeiul art. 2 din Legea nr. 54/1998, terenurile pot fi înstrăinate, prin acte juridice inter vivos, numai în formă solemnă (autentică) .

Sancţiunea pentru nerespectarea condiţiei de formă cerută ad validita tem este nulitatea absolută a actului încheiat cu încălcarea normei impera tive a legii.

De remarcat că forma autentică este cerută imperativ exclusiv pentru toate înstrăinările ce au ca obiect terenuri. Dacă obiectul înstrăinării este, de exemplu, un imo bil (teren şi construcţie), forma autentică nu este obligatorie pentru înstrăinarea exclusivă a construcţiei (care poate fi valabil înstrăinată prin înscris sub sem nătură privată); evident că legea nu interzice cumpără torului dobândirea unei construcţii prin act autentic.

Dacă vânzarea, având ca obiect un imobil (teren şi construcţie), nu a fost încheiată în formă autentică cumpărătorul va dobândi „numai un drept de superficie (un drept de proprietate asupra construcţiei şi un drept de folo sinţă asu pra terenului), în privinţa proprietăţii terenului actul valorând numai ca un antecontract de vânzare-cumpărare” .

Precizăm că numai nuda proprietate este supusă înstrăinării prin formă autentică. Pentru dobândirea sau înstrăinarea dezmembrămintelor drep tului de proprietate nu se cere respectarea formei autentice.

În doctrină, o lungă perioadă, s-a pus întrebarea dacă vânzarea unui autovehicul folosit trebuie încheiată în formă autentică? Discuţia a fost provocată de faptul că până la apariţia HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a autovehiculului, poliţia efectua radierea şi res pec tiv înscrierea în circulaţie numai la prezentarea actului vânzării în formă autentică.

Răspunzând la întrebare, practica judiciară a decis că cerinţa orga ne lor financiare sau de poliţie este numai de ordin administrativ şi, în conse cin ţă, vânzarea-cumpărarea de vehicule folosite este valabil încheiată prin acordul de voinţă al părţilor, probat prin act sub semnătură privată .

Deşi după apariţia HG nr. 610/1992 problema formei autentice nu s-a mai pus, vânzarea autovehiculelor folosite făcându-se pe baza contrac tu lui-tip încheiat la poliţie, discuţia juridică de mai sus rămâne valabilă, cel puţin pentru constatarea valabilităţii actelor de dobândire şi înstrăinare încheiate sub imperiul actelor normative în vigoare până în 1992 (tempus regit actum).

b). Vânzarea este un contract bilateral (sinalagmatic), pentru că dă naştere la obligaţii reciproce între părţile contractante, vânzătorul are obli ga ţia să predea lucrul vândut, iar cumpărătorul să plătească preţul; presta ţia uneia dintre părţi fiind cauza obligaţiei asumate de cealaltă parte.

c). Vânzarea este un contract cu titlu oneros, pentru că fiecare parte ur măreşte un interes patrimonial, respectiv primirea unui echivalent în schim bul prestaţiei la care se obligă; „îndeplinirea obligaţiei vânzătorului este echi valentul celeilalte obligaţii şi viceversa: do ut des” .

d). Vânzarea este un contract comutativ, întrucât existenţa şi întin de rea obligaţiilor reciproce sunt cunoscute din momentul încheierii contrac tului şi nu depind de un eveniment viitor şi nesigur de a se produce (alea).

Spre deosebire de contractele aleatorii (de exemplu, contractul de asi gu rare, renta viageră etc.), în contractele comutative nu există şanse de câş tig şi pierdere pentru părţile contractante, prestaţiile acestora fiind consi de ra te echivalente

Ca excepţie, contractul are caracter aleatoriu în cazul vânzării de drepturi litigioase (ca varietate a vânzării de drept comun) .