Analiza pieței imobiliare din Marea Britanie

CAP. I – Piaţa imobiliară britanică – trecut şi prezent

Piaţa imobiliară din Marea Britanie a fost întotdeauna în inima evenimentelor economice europene, acţiunea sa fiind foarte importantă, manifestându-se în acelaşi timp ca un factor declanşator internaţional – un exemplu concludent ar fi criza „subprime” rezidenţială a Statelor Unite ale Americii, precum şi ca un mecanism important de transmisie către economia reală, afectând tranzacţiile desfăşurate, influenţând creditele ipotecare, etc.

Piaţa imobiliară din Marea Britanie a cunoscut o creştere continuă cu mici excepţii, începând încă din anul 1973. Între anii 2000 şi 2007, preţurile medii pe piaţa imobiliară au fluctuat, culminând la sfârşitul anului 2007 cu un ritm de scădere accentuat şi susţinut, atingând niveluri record pentru vânzări. Trebuie menţionat şi faptul că în Marea Britanie există patru mari regiuni: Anglia, Scoţia, Ţara Galilor şi Irlanda de Nord.

În anul 2005, înclinaţia investitorilor de a-şi plasa banii pe piaţa imobiliară britanică s-a accentuat, ajungându-se chiar să se atingă un nivel al tranzacţiilor de 49 miliarde de lire (71 miliarde euro) , ceea ce reprezintă un record pentru Marea Britanie. Acest lucru s-a datorat investitorilor din ţările învecinate, dar şi datorită unor tranzacţii ale unor companii de mare anvergură. Cea mai mare sursă de cash-flow a fost înregistrată din partea investitorilor irlandezi – 2,7 miliarde lire (3,9 miliarde euro). Tot în anul 2005, piaţa imobiliară a Marii Britanii a fost dominantă pe teritoriul european, 46% din fluxurile agregate din Europa înregistrându-se aici – 152,5 miliarde lire (221,6 miliarde euro) .

Spre sfârşitul anului 2008, în condiţiile în care un număr în creştere de britanici s-au regăsit in imposibilitate de plată a ratelor din cauza datoriilor pe fondul majorării ratei şomajului şi al declinului economiei, numărul locuinţelor preluate de către creditorii ipotecari a înregistrat o creştere de 12% (în trimestrul trei). Cazurile de preluare au totalizat 11.300, comparativ cu 10.100 în trimestrul doi . Primul-ministru britanic Gordon Brown a cerut în luna octombrie 2008 judecătorilor ca prescrierile de ipoteci să fie realizate de bănci numai ca soluţie de ultimă instanţă, în condiţiile în care ţara se afundă în recesiune . Rata somajului a înregistrat de asemenea cea mai pronunţată creştere din ultimii 16 ani în această lună, iar preţurile locuinţelor au scăzut în contextul în care băncile şi-au restrâns operaţiunile de creditare, reducând capacitatea consumatorilor de a-şi prelungi creditele sau a-şi onora datoriile.

Fig. 1 – Grafic comparativ al evoluţiei preţurilor imobiliare între Marea Britanie şi alte ţări reprezentative (1997 – 2006)

Se observă din grafic că Marea Britanie este a doua ţară după Irlanda la dinamica evoluţiei preţurilor la locuinţe, ceea ce denotă o piaţă aflată într-o continuă efervescenţă între anii 1997 – 2006.

Acţiunea condiţiilor economice în deteriorare are un impact puternic asupra pieţei imobiliare. Ca urmare, preţurile chiriilor au continuat să scadă cu viteză accelerată, accentuându-se începând cu jumătatea anului 2008. În ultima parte a acestui an, preţurile au scăzut cu 1,5% până spre sfârşitul anului, conform IPD Monthly Index . În luna noiembrie 2008, rata de „creştere” a atins pragul de jos, devenind negativă: - 0,5%, ca apoi să îşi continue tendinţa în luna decembrie, ajungând la – 1,4%.

În schimb, valoarea tranzacţiilor realizate de investiţii a crescut simţitor în luna decembrie 2008, cifrându-se la 2,9 miliarde de lire sterline, comparativ cu doar 850 milioane de lire în luna noiembrie, atingând cel mai înalt nivel şi prima situaţie de creştere din martie 2008. Această creştere a valorii tranzacţiiilor s-a datorat în mare parte unei importante afaceri: achiziţia de către compania HSBC Property Holdings a complexului 8 Canada Square de la Metrovacesa, pentru a-şi stabili un nou sediu în centrul Londrei, tranzacţie estimată la 838 milioane de lire sterline.

Fig. 2 – Valoarea totală a tranzacţiilor de pe piaţa imobiliară britanică provenind din investiţii în anii 2005 - 2008

Tot în centrul Londrei, sectorul comercial al pieţei imobiliare, respectiv piaţa birourilor a fost considerată, conform unor studii şi analize, cea mai putin riscantă din Europa, oraşele germane rămanând în urmă la acest capitol .

Pieţele imobiliare de birouri sunt de cele mai multe ori în directă legătură cu evoluţia economiei locale, un ritm bun de creştere asigurând un grad de neocupare scăzut şi riscuri mai mici pentru investitori.

CAP. II – Segmentul rezidenţial al pieţei imobiliare din Marea Britanie

La sfârşitul anului 2006, în circuitul imobiliar britanic erau înscrise trei milioane şi jumătate de imobile numai în regiunea de Sud-Est, regiune care continuă să aibă cel mai mare număr de locuinţe încă din 1992. Între 1995 şi 2006, cea mai mare creştere la nivelul locuinţelor a fost în regiunea Irlandei de Nord, de 18,3%. Regiunea de Est, East Midlands şi regiunea de Sud-Vest au cunoscut o creştere puţin mai ridicată de 10%.

Cel mai scump sector pentru cumpărarea unui imobil a fost şi va rămâne Londra, indiferent de tipul imobilelor, cu preţuri medii variind între 235.000 lire la sfârşitul anului 2003, la 319.000 lire la sfârşitul anului 2006. Local, variază însă preţul mediu în funcţie de plasamentul imobilului, poziţionarea faţă de centru şi zonele adiacente, facilităţile oferite, precum şi dacă le-au fost aduse sau nu îmbunătăţiri.