Analiza pieței imobiliare românești 2000-2008 și tendințe 2009

La începutul anului 2008, toţi specialiştii se întreceau în predicţii optimiste în ceea ce priveşte creşterea preţurilor apartamentelor, cei mai pesimişti indicând doar o încetinire a ritmului de creştere a acestora. Investitorii anunţau lansarea unor proiecte imobiliare cu valori ce depaşeau sute de milioane sau chiar miliarde de euro iar sectorul construcţiilor avea de departe cea mai importantă dinamică de creştere dintre toate sectoarele economice.

În doar saşe luni însă, situaţia s-a schimbat radical, piaţa începând iniţial să gâfâie iar mai apoi să se blocheze complet. Cum s-a ajuns aici? Pentru a inţelege ce s-a intamplat, trebuie sa apelăm la istorie.

Începand cu anul 2000, preţul apartamentelor a început să crească după ce în anii precedenţi au evoluat oarecum liniar, fără mari variaţii de la un an la altul. În anul respectiv, preţul mediu al unei garsoniere în Bucureşti se situa în jurul a 6.000 de dolari, respectiv 6.500 de euro (sursa – Capital.ro), salariul mediu net lunar se situa la 107 eur (2.139.138 lei vechi) deci preţul unei garsoniere era echivalent cu 61 de salarii medii nete. Opt ani mai târziu, aceaşi garsonieră valora 70.000 de euro în timp ce salariul mediu net a crescut la 350 de euro (1.300 ron), raportul preţ/venit crescând de la echivalentul a 61 de salarii la echivalentul a 200 de salarii ceea ce înseamnă că românul mediu trebuie să îşi economisească tot salariul timp de 17 ani pentru a îşi cumpăra o garsonieră. În aceşti opt ani, preţurile medii ale apartamentelor au crescut cu 1000%+ în timp ce veniturile au crescut cu doar 330%, creând astfel o prăpastie uriaşă între preţurile locuintelor şi puterea de cumpărare a populaţiei.

În ceea ce priveşte chiriile, dacă în 2000 în Bucureşti o garsonieră se închiria în medie cu 80 de euro (75% din salariul mediu), în 2008 chiria ajungea la 350 de euro (egală cu salariul mediu), deci corelaţia chirii/venit este mult mai stransă decât cea preţuri/venit. Evoluţia chiriilor reflectă cel mai bine modul în care evoluează şi puterea de cumpărare într-o ţară - în SUA spre ex., indicele de corelaţie dintre evoluţia chiriilor şi evoluţia venitului se situează în jurul a 99% (Sursa – http.seattlebubble.comblogtagincome).

O altă modalitate de a compara preţurile imobilelor din diferite ţări prin prisma puterii de cumpărare este aceea de a raporta preţul pe metru pătrat la PIB-ul pe locuitor. În anul 2007, o agenţie imobiliară slovena a realizat un studiu (Romania nu a fost inclusă) prin care a comparat costul mediu al unui apartament de 60 metri pătraţi si cu o vechime de 20 de ani, amplasat la 15 minute de centrul oraşului (au fost considerate doar capitalele ţărilor). Raportând preţurile apartamentelor la PIB per capita, au rezultat următoarele valori: în Varşovia, un polonez îşi poate cumpăra 9 m2 de locuinţă pe an, slovenul 9,2 m2 în Ljubljana în timp ce capitalele Europei de vest sunt mult mai ieftine - Berlin (18,4), Roma (16,1) şi Viena (15,9). Deducem de aici că în Europa de Est, preţul imobilelor raportat la puterea de cumpărare este cel puţin de două ori mai mare decât preţul celor din vest (Sursa – Romania Libera).

Folosind acelaşi raport, am calculat că la un PIB de 130 de miliarde de euro şi un preţ mediu în Bucureşti de 1.500 de euro pe metru pătrat, un român îşi poate cumpăra în fiecare an aproximativ 4 metri pătraţi de locuinţă. Comparând această cifră cu cea aferentă Berlinului spre exemplu, vedem că preţurile imobilelor în România sunt de cel puţin patru ori mai mari decât cele din capitala Germaniei.

Dar care au fost motivele creşterii accelerate a preţurilor în ultimii opt ani? Din punctul meu de vedere, principalele cauze sunt următoarele:

• Evoluţia extrem de slabă a sectorului construcţiilor între anii 1990-2005, perioada în care numărul apartamentelor date în folosinţă a fost extrem de mic, ceea ce a creat o tensiune în piaţă având în vedere că numărul celor care aveau bani să îşi cumpere un apartament creştea mai repede decât numărul apartamentelor livrate, constructorii nemaiputând ţine pasul cu explozia consumului. Această stare de fapt a generat o concurenţa între cumpărători, piaţa fiind practic una a vânzătorilor;

• Apariţia investitorilor străini, în special fonduri de investiţii, care cumpărau apartamente „la kilogram” în speranţa că preţurile vor exploda. În ultimii ani, numărul apartamentelor noi livrate pe piaţă nu a depăşit 10.000 anual, dintre care mai mult de jumătate au fost cumpărate de către aceste fonduri, românilor nerămânându-le altceva de făcut decât să se lupte pentru cele câteva mii rămase;

• Profitul absolut uluitor pe care dezvoltatorii îl încorporau în preţ, profit care în unele cazuri depaşea 100% ;

• Producătorii de materiale de construcţii –nu făceau faţă comenzilor şi din acest motiv, vindeau marfa în primul rând celui care plătea mai bine;

• Creşterea preţului terenurilor până la un nivel la care o investiţie imobiliară nu se mai justifică din punct de vedere economic;

• Exploxia creditării – băncile puneau la dispoziţia clienţilor bani din ce în ce mai ieftini şi mai uşor de obţinut.